- Aturan dasar
Ada aturan dasar dalam berutang, entah utang dalam bentuk KPR maupun kredit lainnya. Risza Bambang, Chairman One Shildt Financial Planning, bilang, nilai cicilan utang per bulan tidak boleh melebihi sepertiga dari total pendapatan.
Artinya, porsi cicilan utang per bulan maksimal 35% dari total pendapatan. Contoh, pendapatan Anda sebesar Rp 10 juta per bulan. Maka, cicilan utang maksimal adalah Rp 3,5 juta tiap bulan. Jika lebih dari itu, bank biasanya juga enggak mau menyalurkan kredit. Sebab, potensi kredit bermasalah alias non-performing loan (NPL) akan lebih besar.
Karena termasuk biaya untuk menutupi kebutuhan primer, Risza menyatakan, cicilan rumah dibolehkan mencapai 35% dari total pendapatan. Namun jangan lupa, porsi 35% dari total pendapatan ini sudah menghitung cicilan utang lainnya.
Menurut Panji, porsi cicilan utang sebaiknya dibatasi maksimal 30% dari total penghasilan. Ruang sebesar 5% dialokasikan untuk mengantisipasi kenaikan bunga di masa mendatang. Sehingga, saat bank penyedia KPR mengerek suku bunga, Anda tidak perlu terlalu mengkhawatirkan kenaikan cicilan.
- Uang muka
Jika sudah mengetahui cicilan maksimal yang bisa ditanggung, saatnya menentukan besar uang muka yang Anda bayarkan saat mengajukan KPR. Memang, uang muka dalam jumlah kecil akan meringankan di awal pengajuan KPR.
Tapi, rumus umum yang perlu Anda tahu, nilai uang muka berbanding terbalik dengan nilai pokok utang. Artinya, semakin besar uang muka yang Anda bayar, maka nilai utang semakin kecil. Begitu juga sebaliknya. Lalu, apa efeknya?
Rakhmi Permatasari, Perencana Keuangan Safir Senduk & Rekan, mengatakan, jika pokok utang semakin kecil, otomatis cicilan utang juga semakin menciut. Dengan begitu, makin besar uang muka yang Anda bayar, cicilan utang tiap bulan juga akan makin kecil.
Begitu pun sebaliknya. Kian kecil uang muka, cicilan otomatis jadi kian besar. Oleh karena itu, Pandji menuturkan, sebelum memutuskan persentase uang muka yang hendak dibayarkan, hitung terlebih dahulu kira-kira berapa cicilan yang bisa Anda tanggung.
Jika setelah dihitung ternyata cicilan melebihi 35% dari total pendapatan, ada baiknya Anda memperbesar uang muka. Selain sulit memperoleh persetujuan bank sebagai pemberi kredit, jika memaksa memilih DP kecil, maka beban cicilan tiap bulan akan lebih berat. Selain itu, total beban bunga yang harus Anda bayar juga akan lebih besar (lihat tabel).
Bagaimana dengan tawaran cicilan DP yang ditawarkan pengembang? Jika memang ada, tentu Anda bisa mengambilnya. Cuma, Risza mengingatkan, bila ada tawaran DP bisa dicicil, artinya rumah belum selesai dibangun. Sebab itu, Anda harus memastikan terlebih dahulu, kapan properti akan dibangun dan kapan selesainya.
Lihat juga ketentuan dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), apakah pengembang akan membayar penalti jika tidak bisa memenuhi tenggat penyelesaian pembangunan rumah. “Jika pengembang bisa menepati penyelesaian pembangunan rumah, maka tawaran cicilan DP sebetulnya akan meringankan dan menguntungkan,” ungkap Risza.
- Jangka waktu
Memperbesar uang muka tentu tidak mudah. Bisa jadi, dana yang terkumpul memang terbatas. Sebagai alternatifnya, Pandji bilang, Anda bisa memperpanjang tenor kredit.
Rumus umumnya, semakin panjang jangka waktu kredit yang Anda ambil, jumlah cicilan akan semakin kecil. Begitu juga sebaliknya (lihat tabel).
Dalam memilih tenor KPR, Risza mengingatkan, Anda sebaiknya memperhatikan potensi pendapatan dan karier ke depan. Begitu pula, perhatikan usia saat Anda mengajukan KPR. Biasanya, bank akan memberikan jangka waktu KPR hingga batas usia pensiun. Artinya, jika Anda berusia 30 tahun saat mengajukan KPR, maka bank bisa memberikan tenor KPR hingga 25 tahun.
Dengan tenor semakin panjang, cicilan KPR akan semakin ringan. Namun, Pandji mengingatkan, makin panjang tenor kredit, total bunga yang harus Anda bayar ke bank akan makin besar. Bahkan, dengan jangka waktu KPR di atas 20 tahun, total bunga akan lebih gede dibandingkan dengan jumlah pokok pinjaman (lihat tabel).
| Simulasi Besaran Cicilan dan Bunga KPR | ||||
| Asumsi harga rumah Rp 500 juta dengan suku bunga tetap 10% hingga akhir periode | ||||
| Uang Muka dan Tenor | Uang Muka 15% Tenor 8 Tahun | Uang Muka 30% Tenor 8 Tahun | Uang Muka 15% Tenor 20 Tahun |
Uang Muka 30% Tenor 20 Tahun |
| Uang Muka | Rp 75.000.000 | Rp 150.000.000 | Rp 75.000.000 | Rp 150.000.000 |
| Jumlah Pokok Pinjaman | Rp 425.000.000 | Rp 350.000.000 | Rp 425.000.000 | Rp 350.000.000 |
| Jangka Waktu Pinjaman | 120 bulan | 120 bulan | 240 bulan | 240 bulan |
| Cicilan Per Bulan | Rp 6.449.020 | Rp 5.301.957 | Rp 4.101.342 | Rp 3.377.576 |
| Total Bunga | Rp 194.105.885 | Rp 159.851.932 | Rp 559.322.082 | Rp 460.618.069 |
| Total Pembayaran | Rp 748.355.885 | Rp 713.351.932 | Rp 1.113.572.082 | Rp 1.014.118.069 |
| Sumber: Riset KONTAN | ||||
