Rumus Hitung Cicilan KPR Sesuai Gaji: Strategi Amankan Arus Kas dan Simulasi Bunga

KONTAN.CO.ID -  Mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan komitmen finansial jangka panjang yang memerlukan perhitungan presisi.

Bagi calon debitur, memahami batasan kemampuan mencicil berdasarkan pendapatan bulanan adalah langkah krusial agar impian memiliki hunian tidak berubah menjadi beban keuangan.

Ketepatan dalam menghitung rasio utang menjadi faktor penentu apakah pengajuan kredit akan disetujui oleh perbankan atau justru ditolak.

Baca Juga: Investasi Emas untuk Pemula: Cara Simpan Aset Agar Tetap Cuan Saat Inflasi Menanjak

Melansir informasi dari laman resmi Bank BTN, perbankan umumnya menerapkan standar rasio cicilan maksimal sebesar 30% hingga 40% dari total pendapatan bulanan.

Rasio ini dirancang untuk memastikan nasabah tetap memiliki sisa dana yang cukup untuk membiayai kebutuhan pokok, biaya operasional rumah tangga, serta tabungan darurat tanpa terganggu oleh kewajiban angsuran.

Mengukur Batas Maksimal Angsuran dari Pendapatan

Langkah pertama dalam perencanaan KPR adalah menentukan plafon pinjaman yang sehat. Sebagai ilustrasi, jika seorang profesional memiliki penghasilan bersih Rp 15.000.000 per bulan, maka batas aman cicilan rumah berada di kisaran Rp 4.500.000 hingga Rp 5.250.000.

Angka ini berlaku untuk total seluruh kewajiban utang, termasuk cicilan kendaraan atau kartu kredit jika ada.

Dilansir dari laman Sahabat Pegadaian, calon debitur juga harus jeli memperhatikan jenis suku bunga yang ditawarkan. Berikut adalah pembagian jenis bunga yang memengaruhi besaran cicilan:

• Suku Bunga Tetap (Fixed Rate): Besaran bunga tidak berubah selama periode tertentu, memberikan kepastian nilai angsuran di awal masa kredit.
• Suku Bunga Mengambang (Floating Rate): Besaran bunga akan berfluktuasi mengikuti suku bunga acuan pasar. Biasanya, skema ini diterapkan setelah masa bunga tetap berakhir.

Memahami mekanisme ini sangat penting karena cicilan dapat melonjak secara signifikan saat memasuki masa bunga mengambang, yang berpotensi mengganggu stabilitas pengeluaran bulanan jika tidak diantisipasi sejak awal.

Simulasi Perhitungan Porsi Bunga Efektif

Mayoritas perbankan di Indonesia menggunakan metode bunga efektif dalam menghitung cicilan KPR.

Mengutip dari Sahabat Pegadaian, pada metode ini porsi bunga dihitung berdasarkan sisa pokok utang bulan sebelumnya, bukan dari plafon awal pinjaman. Hal ini menyebabkan porsi bunga terasa sangat besar di awal masa pinjaman.

Berikut adalah ilustrasi simulasi porsi bunga dan pokok untuk cicilan bulan pertama:

• Plafon Pinjaman: Rp 500.000.000
• Suku Bunga: 10% per tahun
• Total Angsuran: Rp 5.373.026 per bulan

1. Menghitung Porsi Bunga Bulan ke-1: (Saldo Pokok x Suku Bunga) / 12 Bulan (Rp 500.000.000 x 10%) / 12 = Rp 4.166.667

2. Menghitung Porsi Pokok Bulan ke-1: Total Angsuran - Porsi Bunga Rp 5.373.026 - Rp 4.166.667 = Rp 1.206.359

Tonton: Presiden Prabowo Panggil Tokoh dan Pimpinan Ormas Islam ke Istana, Ini yang Dibahas

Dari simulasi di atas, terlihat bahwa pada awal masa KPR, porsi bunga (Rp 4.166.667) jauh lebih dominan dibandingkan pemotongan utang pokok (Rp 1.206.359).

Seiring berjalannya waktu, saldo pokok pinjaman akan berkurang, sehingga beban bunga pada bulan-bulan berikutnya juga akan menurun secara bertahap.

Tahapan Sebelum Mengajukan KPR

Dikutip dari Bank BTN, nasabah disarankan tidak menghabiskan seluruh tabungan untuk uang muka (DP).

Ada beberapa komponen biaya tambahan yang harus disiapkan di awal sebagai dana tunai yang biasanya mencapai 7% hingga 10% dari plafon kredit, antara lain:

• Biaya Provisi dan Administrasi: Biaya jasa pengurusan kredit oleh bank.
• Asuransi Jiwa dan Kebakaran: Proteksi wajib untuk debitur dan objek rumah yang diagunkan.
• Biaya Notaris dan Pajak: Meliputi biaya cek sertifikat, akta jual beli (AJB), biaya balik nama, hingga BPHTB.

Dengan perencanaan yang matang dan pemahaman terhadap porsi bunga ini, calon pembeli rumah dapat lebih bijak dalam mengatur arus kas bulanan.

Ketelitian dalam menghitung sejak awal akan meminimalisir risiko keuangan di tengah ketidakpastian ekonomi.

Selanjutnya: Perluas Ekspansi Layanan, Lion Parcel Buka Cabang di Malaysia

Menarik Dibaca: Desain iPhone 17e: Bezel Tipis dan Charger Super Cepat Menanti

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News