Simulasi KPR 2026: Gaji Rp6 Juta, Berapa Batas Maksimal Cicilan Rumah?

Sumber: Sahabat Pegadaian,Bank BTN | Editor: Tiyas Septiana

KONTAN.CO.ID - Mewujudkan impian memiliki rumah pribadi melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memerlukan perencanaan finansial yang matang.

Bagi pekerja dengan penghasilan tetap, aspek yang paling krusial sebelum mengajukan kredit bukanlah sekadar memilih desain rumah, melainkan mengukur kemampuan membayar cicilan setiap bulan agar tidak menjadi beban di kemudian hari.

Kesalahan dalam memproyeksikan angsuran rumah sering kali berujung pada tekanan arus kas jangka panjang.

Oleh karena itu, calon debitur perlu memahami variabel apa saja yang menentukan besaran tagihan bulanan serta bagaimana bank menilai kelayakan kredit seseorang berdasarkan profil penghasilannya.

Prinsip Dasar Perhitungan Angsuran KPR

Dalam praktiknya, bank tidak hanya melihat harga properti yang akan dibeli, namun juga mempertimbangkan usia, masa kerja, dan total gaji bulanan.

Bank umumnya menerapkan batas aman cicilan maksimal sekitar 30% dari total penghasilan kotor per bulan.

Mengutip informasi dari situs resmi Bank BTN, penerapan batasan ini bertujuan untuk menjaga stabilitas keuangan nasabah.

Dengan rasio maksimal 30%, nasabah diharapkan masih memiliki ruang finansial yang cukup untuk memenuhi kebutuhan pokok, tabungan, serta dana darurat.

Sebagai gambaran, jika seorang calon debitur memiliki gaji Rp 6.000.000 per bulan, maka angsuran KPR idealnya berada di kisaran Rp 1.800.000.

Angka ini menjadi standar bagi perbankan untuk meminimalisir risiko kredit macet di masa depan.

Variabel Penentu Besaran Cicilan Rumah

Selain faktor pendapatan, terdapat beberapa elemen teknis yang akan memengaruhi struktur biaya KPR yang harus dibayarkan setiap bulan. Berikut adalah poin-poin yang perlu dicermati:

Besaran Uang Muka (Down Payment): Semakin besar dana awal yang dibayarkan, maka pokok pinjaman akan semakin kecil, yang secara otomatis meringankan cicilan bulanan.
Tenor atau Jangka Waktu: Pemilihan jangka waktu yang panjang memang membuat angsuran bulanan lebih rendah, namun perlu diingat bahwa total bunga yang dibayarkan akan jauh lebih tinggi.
Suku Bunga: Nasabah harus memahami perbedaan suku bunga tetap (fixed) yang biasanya berlaku di awal tahun kepesertaan dan suku bunga mengambang (floating) yang mengikuti kebijakan pasar.
Biaya Provisi dan Asuransi: Terdapat biaya tambahan di awal seperti asuransi jiwa, asuransi kebakaran, serta biaya administrasi bank yang harus disiapkan di luar uang muka.

Melansir dari Sahabat Pegadaian, durasi tenor yang panjang memberikan fleksibilitas bagi mereka dengan gaji terbatas. Namun, bagi debitur yang memiliki kemampuan finansial lebih, mengambil tenor pendek jauh lebih menguntungkan karena dapat memangkas akumulasi bunga secara signifikan.

Tonton: NATO Kerahkan Pasukan ke Greenland

Simulasi Perhitungan KPR yang Realistis

Untuk mempermudah pemahaman, calon debitur dapat melakukan simulasi sederhana. Misalnya, seseorang dengan penghasilan Rp 8.000.000 per bulan berminat membeli rumah seharga Rp 300 juta.

Dengan skema uang muka sebesar Rp 60 juta, maka jumlah pembiayaan yang diajukan ke bank adalah Rp 240 juta.

Apabila tenor yang dipilih adalah 20 tahun, nasabah wajib memastikan bahwa besaran cicilan dari plafon Rp 240 juta tersebut tidak melampaui Rp 2.400.000 atau 30% dari gajinya.

Sangat disarankan untuk menggunakan fitur kalkulator simulasi yang disediakan di laman resmi perbankan guna mendapatkan angka yang mendekati realita suku bunga terkini.

Mitigasi Kesalahan dalam Pengajuan KPR

Banyak calon pembeli rumah terjebak pada angka cicilan di masa promosi tanpa memperhitungkan potensi kenaikan angsuran saat bunga floating berlaku.

Selain itu, mengabaikan kewajiban utang lain seperti cicilan kendaraan atau kartu kredit juga bisa menyebabkan pengajuan KPR ditolak oleh sistem perbankan.

Idealnya, pengajuan kredit rumah dilakukan setelah semua kebutuhan pokok dan dana proteksi terpenuhi.

Dengan perhitungan yang cermat dan konservatif, kepemilikan rumah pribadi akan menjadi aset yang menguntungkan, bukan justru menjadi sumber masalah finansial di masa depan.