Cicilan Tetap/Floating? Ini Beda KPR Konvensional vs Syariah yang Perlu Diketahui

Sumber: Bank Mega,Bank Muamalat,OCBC NISP | Editor: Tiyas Septiana

KONTAN.CO.ID - Membeli rumah impian di tengah tren kenaikan harga properti yang terus merangkak naik tentu membutuhkan perencanaan finansial yang matang.

Bagi sebagian besar masyarakat Indonesia, pembiayaan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi yang paling realistis untuk menjembatani keterbatasan dana tunai.

Namun, sebelum melangkah lebih jauh, calon pembeli sering kali dihadapkan pada dilema dalam memilih instrumen pembiayaan yang paling menguntungkan bagi kantong mereka.

Di pasar perbankan nasional, tersedia dua pilihan utama yakni KPR konvensional dan KPR syariah. Meskipun keduanya memiliki tujuan yang sama untuk memfasilitasi kepemilikan hunian, mekanisme fundamental yang digunakan sangat berbeda.

Memahami perbedaan antara bunga dan margin, serta skema cicilan hingga masa tenor berakhir, menjadi krusial bagi pembeli rumah pertama agar tidak salah langkah dalam perencanaan keuangan jangka panjang.

Perbedaan Akad dan Landasan Hukum

Perbedaan paling mendasar antara kedua jenis pembiayaan ini terletak pada landasan hukum serta jenis akad yang digunakan saat perjanjian.

Melansir informasi dari laman OCBC, KPR konvensional bekerja dengan prinsip pinjaman dana dari bank kepada debitur yang kemudian dikenakan imbal hasil berupa bunga.

Dalam sistem ini, bank meminjamkan sejumlah uang untuk membeli rumah, dan aset properti tersebut secara otomatis menjadi jaminan atau agunan.

Sebaliknya, perbankan syariah mengusung konsep yang berbeda. Mengutip penjelasan dari Bank Muamalat, KPR syariah tidak menggunakan sistem bunga karena prinsip syariah sangat menghindari riba.

Hubungan antara bank dan nasabah dalam skema ini bukan sebagai kreditur dan debitur dalam pengertian pinjam-meminjam uang, melainkan sebagai hubungan penjual dan pembeli atau melalui bentuk kerja sama investasi.

Dalam praktik perbankan syariah di Indonesia, terdapat beberapa akad yang lazim digunakan:

Murabahah (Jual Beli): Bank membeli rumah yang diinginkan nasabah, lalu menjualnya kembali kepada nasabah dengan tambahan margin keuntungan yang telah disepakati di awal perjanjian.
Musyarakah Mutanaqisah (MMQ): Sebuah skema kepemilikan bersama antara bank dan nasabah, di mana porsi kepemilikan bank akan berkurang secara bertahap seiring dengan pembayaran cicilan yang dilakukan oleh nasabah.

Mekanisme Perhitungan Cicilan Bulanan

Metode perhitungan yang digunakan kedua jenis KPR ini akan memengaruhi arus kas bulanan nasabah secara signifikan.

Pada KPR konvensional, perhitungan cicilan umumnya menggunakan metode anuitas atau bunga efektif. Suku bunga dihitung berdasarkan sisa pokok utang setiap bulannya.

Hal ini menyebabkan porsi pembayaran bunga akan lebih besar di awal masa kredit, sementara porsi pokok utang akan semakin membesar di akhir tenor.

Nasabah KPR konvensional juga harus siap menghadapi suku bunga dinamis yang mengikuti BI Rate jika sudah memasuki masa bunga mengambang (floating).

Artinya, cicilan bulanan bisa berubah sewaktu-waktu tergantung pada kondisi ekonomi makro.

Berbeda dengan sistem konvensional, perhitungan pada KPR syariah, khususnya dengan akad Murabahah, jauh lebih sederhana dan transparan.

Bank akan menjumlahkan harga beli rumah dengan margin keuntungan yang disepakati, kemudian total harga jual tersebut dibagi rata dengan jumlah bulan selama masa tenor.

Bersumber dari Bank Mega, karena total harga jual sudah ditetapkan sejak awal penandatanganan akad, maka besaran cicilan setiap bulan akan tetap sama tanpa terpengaruh naik turunnya suku bunga pasar.

Simulasi Perbandingan Perhitungan KPR

Untuk memberikan gambaran yang lebih konkret bagi calon pembeli rumah, berikut adalah simulasi perbandingan perhitungan dengan asumsi nilai plafon pembiayaan sebesar Rp 500.000.000 dengan jangka waktu tenor selama 10 tahun atau 120 bulan.

1. Simulasi KPR Konvensional (Asumsi Bunga Efektif 10%)

Total Pokok Pinjaman: Rp 500.000.000.
Estimasi Cicilan Bulanan: Sekitar Rp 6.607.487 per bulan.
Sifat Cicilan: Dinamis. Jika di tahun ketiga suku bunga pasar naik menjadi 12%, maka cicilan otomatis akan ikut naik. Sebaliknya, jika bunga turun, cicilan berpotensi menjadi lebih ringan.

2. Simulasi KPR Syariah Akad Murabahah (Asumsi Margin Setara 6% Flat)

Harga Beli Bank: Rp 500.000.000.
Total Margin (6% x 10 Tahun): Rp 300.000.000.
Harga Jual Bank ke Nasabah: Rp 800.000.000.
Cicilan Bulanan (Rp 800.000.000 : 120 bulan): Rp 6.666.667 per bulan.
Sifat Cicilan: Tetap (Fixed). Angka ini tidak akan berubah satu rupiah pun hingga cicilan terakhir di bulan ke-120.

Tonton: Dirut Samudera Indonesia (SMDR) Borong Saham di Harga Rp 366 Per Saham

Ketentuan Biaya Administrasi dan Penalti

Struktur biaya tambahan di luar cicilan pokok juga menjadi pembeda yang signifikan antara kedua produk ini.

Pada KPR konvensional, nasabah biasanya dibebankan biaya administrasi, provisi, dan asuransi di awal kontrak.

Selain itu, terdapat ketentuan penalti yang cukup besar jika nasabah ingin melakukan pelunasan dipercepat sebelum masa kontrak berakhir.

Sementara itu, dalam skema syariah, biaya-biaya tersebut dikelola dengan prinsip transparansi.

Mengutip dari Bank Muamalat, perbankan syariah umumnya tidak menerapkan denda keterlambatan sebagai pendapatan bank, melainkan dikelola sebagai dana sosial atau ta'zir.

Kebijakan pelunasan dipercepat pada KPR syariah juga biasanya tidak mengenakan penalti sebesar bank konvensional, karena porsi keuntungan bank sudah jelas ditetapkan di muka saat akad ditandatangani.

Tips Memilih KPR yang Tepat untuk Anda

Memilih antara KPR konvensional atau syariah sangat bergantung pada profil risiko dan preferensi masing-masing individu. Berikut adalah beberapa poin analisis yang bisa dijadikan pertimbangan sebelum Anda mengambil keputusan besar ini:

Evaluasi Arus Kas: Jika Anda adalah tipe orang yang membutuhkan kepastian pengeluaran setiap bulan demi stabilitas anggaran rumah tangga, KPR syariah dengan cicilan tetap adalah pilihan yang aman. Anda tidak perlu khawatir saat kondisi ekonomi sedang bergejolak.
Analisis Suku Bunga: Bagi nasabah yang memiliki kemampuan finansial lebih dan jeli melihat peluang penurunan suku bunga pasar di masa depan, KPR konvensional menawarkan fleksibilitas. Jika BI Rate turun, Anda bisa menikmati cicilan yang lebih rendah.
Pertimbangkan Biaya Awal: Hitung kembali ketersediaan dana tunai di awal untuk membayar biaya administrasi, provisi, dan asuransi. Beberapa bank syariah menawarkan skema biaya awal yang lebih ringan atau dapat digabungkan ke dalam total pembiayaan.
Cek Kebijakan Pelunasan: Jika Anda berencana melakukan pelunasan sebelum tenor berakhir (misalnya karena mendapatkan bonus atau rezeki nomplok), pelajari secara mendalam klausul mengenai penalti pelunasan dipercepat pada masing-masing bank.
Gunakan Kalkulator Simulasi: Selalu lakukan simulasi secara mandiri menggunakan kalkulator KPR yang tersedia di situs resmi bank terkait untuk mendapatkan angka yang lebih presisi sesuai dengan profil penghasilan Anda.

Memutuskan untuk mengambil KPR adalah komitmen finansial jangka panjang yang akan memengaruhi hidup Anda selama 10-20 tahun ke depan. Oleh karena itu, pastikan untuk membaca setiap butir kontrak dengan teliti dan jangan ragu untuk bertanya secara mendalam kepada petugas bank mengenai risiko serta manfaat dari produk yang ditawarkan.