Langkah Bank Indonesia (BI) memangkas bunga acuan BI rate sebesar 25 bps pada Januari 2015 seolah memberi harapan bagi para nasabah bank tentang bunga kredit yang lebih murah. Maklum, penurunan BI rate itu adalah yang pertama sejak Juni 2013.
BI rate yang relatif rendah sejatinya bukan cuma kabar baik bagi debitur bank. Bagi bankir, bunga acuan rendah bisa memacu bank menyalurkan kredit lebih royal. Termasuk, kredit pemilikan rumah (KPR). Nah, ketika kini BI rate bertahan di kisaran 7,5%, perbankan tetap getol menawarkan berbagai promosi KPR menarik demi mengejar target kredit.
Salah satunya adalah PT Bank Central Asia Tbk (BCA). Bank swasta terbesar di Indonesia ini sekarang tengah getol menawarkan KPR berbunga fix and cap selama 5 tahun. Rani, bagian layanan konsumen BCA di Jakarta Barat, menjelaskan, skema itu memungkinkan nasabah menikmati bunga KPR fix selama 3 tahun pertama sebesar 8,88%.
Lantas, 2 tahun berikutnya, bunga KPR akan mengambang mengikuti bunga pasar namun besar bunga tidak akan melebihi batas 9,99% (cap). Apabila KPR-nya bersifat refinancing, bunga fix dipatok BCA sebesar 9,4% selama 3 tahun dan cap 9,99% selama 2 tahun.
Jika tren bunga terus turun, ada dua skenario yang bisa terjadi pada periode cap, yakni bunga KPR bisa lebih rendah atau lebih tinggi daripada bunga pasar, tapi tetap di bawah batas yang disepakati di awal. Jadi, bagi nasabah, setidaknya ada kepastian soal beban utang.
Rani berujar, promo fix and cap ini hanya ditawarkan untuk pembiayaan rumah di atas Rp 357,2 juta. Selain harus menyetor down payment 30% dari harga rumah, nasabah KPR wajib membayar biaya lain-lain, seperti administrasi, asuransi, provisi, dan appraisal. “Besar biaya lain-lain itu sekitar 5%–7% dari plafon pembiayaan yang disetujui,” jelas Rani.
Skema KPR fix and cap dari BCA ini mengenakan penalti sebesar 2% dari sisa utang apabila debitur melunasi KPR sebelum 5 tahun. Bila percepatan pelunasan dilakukan setelah 5 tahun, penalti tidak dikenakan. Promo KPR ini berlaku sampai 29 Mei nanti.
Memberi kepastian
Menurut penilaian perencana keuangan Mitra Rencana Edukasi Sari Insaniwati, skema bunga KPR fix and cap memang bisa memudahkan debitur menghitung kepastian pembayaran cicilan KPR. “Setidaknya dalam jangka waktu tertentu, debitur bisa tahu berapa maksimal cicilan yang harus dia bayar,” kata Sari.
Kepastian beban pembayaran KPR selama periode tertentu memudahkan debitur, terutama debitur yang berprofil penghasilan tetap. “Perencanaan nasabah untuk KPR bisa lebih cermat,” imbuh Budi Raharjo, perencana keuangan OneShildt Financial Consulting.
Terlebih bila periode fix and cap rate KPR terentang cukup lama. Sedangkan, di pasar saat ini, kebanyakan skema KPR bank konvensional yang reguler alias non-promo cuma mematok bunga tetap di periode tertentu, umumnya selama satu atau dua tahun saja.
Nah, bila skema promo seperti itu menguntungkan dari sisi kepastian, bagaimana dengan tawaran bunganya? DataBI per Januari 2015 mencatat, suku bunga dasar kredit untuk KPR adalah sebesar 11,88%.
Angka itu sudah menurun dari bulan sebelumnya di kisaran 12,1%. Bila membandingkan dengan rata-rata bunga dasar kredit KPR tersebut, tawaran bunga promo KPR di BCA mungkin cukup menarik karena membanderol fix rate selama 3 tahun sebesar 8,88%.
Namun, apakah itu berarti KPR dengan skema bunga fix and cap akan lebih menguntungkan atau lebih ringan cicilannya dibandingkan skema KPR reguler?
Ekspektasi bunga
Satu hal yang perlu nasabah KPR ingat, kebanyakan KPR merupakan kredit jangka panjang. Setelah masa promosi berakhir, debitur KPR tetap perlu mengantisipasi beban bunga selanjutnya ketika sudah masuk periode floating rate.
Agar bisa mengantisipasi lebih cermat beban bunga di masa depan setelah skema promosi berakhir, Anda perlu mencermati arah bunga acuan dalam jangka panjang atau minimal selama tenor KPR berlangsung.
Maklum, sebagai bunga acuan, pengaruh BI rate terhadap arah bunga KPR sangat besar. Kendati efek penurunan BI rate kerapkali tidak serta merta terhadap bunga KPR, bank umumnya lebih cepat merespon kenaikan bunga acuan dengan mengerek bunga kredit mereka. Kondisi saat ini, BI rate berada di posisi 7,5% dan rata-rata bunga dasar kredit KPR di bank sebesar 11,88%. Ada selisih sekitar 4,38%.
Para ekonom yang dihubungi KONTAN mengaku sedikit sulit memprediksi bunga acuan dalam rentang panjang. Destry Damayanti, Direktur Eksekutif Mandiri Institute, mengungkapkan, dalam 2 tahun mendatang terbuka peluang penurunan BI rate selama kondisi perekonomian stabil dan positif. “Bisa turun menjadi 5%-6%,” kata dia.
Sedangkan, dalam jangka panjang, misalnya 5 tahun ke depan, dengan asumsi kondisi makroekonomi sungguh-sungguh sehat, situasi politik stabil, dan kondisi ekonomi global mendukung, bukan tidak mungkin BI rate kian landai di kisaran 3%-5%. Bila kita asumsikan selisih BI rate dengan bunga KPR sekitar 5%, dalam jangka panjang terbuka kemungkinan bunga KPR bank di bawah 10%.
Prediksi sedikit berbeda diungkap oleh ekonom Samuel Aset Manajemen Lana Soelistianingsih. Menurutnya, BI rate masih berpeluang naik dalam jangka panjang sebagai rem perekonomian. Maklum, rezim bunga rendah tanpa diimbangi kapasitas perekonomian yang memadai justru bisa memicu risiko bubble atau overheating.
Selain itu, BI rate juga sensitif terhadap kebijakan bunga The Federal Reserves, bank sentral Amerika Serikat. Hal itu terkait dengan daya tarik aset rupiah di mata investor global.
Lantas, bagaimana strategi tepat agar pilihan kita terhadap sebuah skema KPR menjadi pilihan yang tepat dan ekonomis? Simak saran para perencana keuangan sebagai berikut:
Kesiapan finansial
Promosi KPR dengan bunga segurih apa pun percuma saja apabila kondisi kantong Anda tidak memungkinkan. Perencana keuangan membatasi, maksimal beban cicilan utang termasuk KPR adalah 35% dari total penghasilan bulanan. “Kemudahan yang ditawarkan promo produk belum tentu tepat bagi setiap orang. Perhatikan kekuatan finansial sebelum memutuskan,” ujar Budi.
Kesiapan finansial menanggung utang jangka panjang seperti KPR dapat pula Anda antisipasi melalui strategi uang muka. Besar kecil cicilan KPR banyak ditentukan oleh nilai uang muka yang kita bayarkan dan jangka waktu KPR. “Bila Anda ingin mendapat plafon utang tinggi dengan cicilan rendah, siapkan uang muka bernilai besar,” kata Sari.
Jenis bunga
Sebelum mengeksekusi tawaran KPR, pastikan Anda mencermati jenis bunga KPR yang ditawarkan oleh bank. Bunga KPR di bank umumnya adalah bunga efektif. Artinya, besar bunga dihitung sesuai posisi saldo utang terakhir.
Ketika membaca simulasi KPR, Sari mengingatkan agar Anda mencermati besar bunga dan besar pengembalian pokok pinjaman setiap bulan.
Dalam KPR, rasio antara bunga dan pokok pinjaman harus seperti piramida terbalik, artinya semakin lama beban bunga akan mengecil seiring pokok utang yang berkurang. Bandingkan simulasi angsuran yang Anda dapatkan dengan simulasi KPR dari bank lain agar bisa memilih yang paling ekonomis.
Hitungan bunga
Kini saatnya membandingkan skema promo KPR. Asumsi KPR adalah Anda hendak membeli rumah seharga Rp 1 miliar, uang muka Rp 300 juta, tenor 10 tahun. Apabila Anda memilih skema KPR fix and cap BCA, selama 3 tahun pertama, besar cicilan per bulan Anda adalah sekitar Rp 8,82 juta per bulan. Setelah masa fix rate berakhir, pokok utang Anda tersisa Rp 550,39 juta. Sehingga, dalam 2 tahun masa cap rate 9,99%, cicilan menjadi Rp 9,12 juta.
Taruh kata, bunga floating pasca promo berakhir hingga tenor selesai adalah 12% per tahun, cicilan Anda menjadi Rp 9,56 juta per bulan. Dengan demikian, total cicilan KPR yang Anda bayar selama 10 tahun dengan skema itu adalah Rp 1,110 miliar.
Adapun, bila memilih skema KPR reguler, salah satu tawaran BCA adalah bunga fix selama 3 tahun sebesar 9,5%, selanjutnya floating rate. Dengan asumsi pinjaman dan tenor sama, memakai skema reguler, cicilan Anda sekitar Rp 9,057 juta per bulan. Setelah masa fix rate berakhir, pokok utang Anda tersisa Rp 554,19 juta.
Bila diasumsikan bunga floating di sisa tenor adalah 12%, maka cicilan Anda selanjutnya menjadi sebesar Rp 9,78 juta per bulan. Sehingga, total yang Anda bayar untuk KPR skema ini sebesar Rp 1,147 miliar. Sekitar Rp 37 juta lebih mahal dibandingkan skema promo.
Total cicilan KPR itu belum termasuk biaya administrasi dan lain-lain yang dibebankan di awal pengajuan KPR. Besarnya sekitar 5%-7% dari plafon utang yang diberikan bank.
Siapkan cadangan
Skema KPR fix and cap maupun fix rate memang bisa memberikan kepastian beban pembayaran dalam jangka waktu tertentu. Namun, supaya Anda tetap siap ketika kelak skema bunga memasuki floating rate, Budi menyarankan agar Anda menyiapkan cadangan dana darurat bila ternyata kelak bunga melonjak tinggi.
Caranya, bisa menyisihkan sebagian penghasilan di instrumen yang relatif stabil, seperti reksadana pasar uang, deposito, atau reksadana pendapatan tetap. “Calon debitur harus tahu kemungkinan arah bunga ke depan dan berapa batas toleransi bunga yang bisa ditanggung nanti, meski ada harapan penghasilan di masa depan juga meningkat,” kata dia.
Kelak, jika penghasilan Anda ternyata masih mampu menanggung lonjakan bunga, bagian penghasilan yang semula Anda sisihkan untuk mengantisipasi, dapat Anda manfaatkan untuk menambah investasi. Atau, bisa juga untuk percepatan pelunasan cicilan KPR.
Selamat berhitung!
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
