Pilihan KPR: Konvensional atau Syariah? Untung Rugi Terkuak!

Sumber: Bank Muamalat,OCBC NISP | Editor: Tiyas Septiana

KONTAN.CO.ID - Mengingat harga properti terus merangkak naik, pembiayaan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi yang paling realistis.

Di pasar perbankan nasional, calon debitur umumnya dihadapkan pada dua pilihan utama, yakni KPR konvensional dan KPR syariah.

Meskipun keduanya memiliki tujuan yang sama untuk memfasilitasi kepemilikan rumah, mekanisme fundamental yang digunakan sangat berbeda.

Memahami perbedaan antara bunga dan margin, serta skema cicilan hingga masa tenor berakhir, menjadi krusial bagi pembeli rumah pertama agar tidak salah langkah dalam perencanaan keuangan jangka panjang.

Prinsip Dasar dan Akad Pembiayaan

Perbedaan paling mendasar terletak pada landasan hukum dan akad yang digunakan. Melansir informasi dari laman OCBC, KPR konvensional bekerja dengan prinsip pinjaman dana dari bank kepada debitur yang kemudian dikenakan imbal hasil berupa bunga. Dalam sistem ini, bank meminjamkan uang untuk membeli rumah, dan rumah tersebut menjadi jaminan atau agunan.

Sebaliknya, mengutip penjelasan dari Bank Muamalat, KPR syariah tidak menggunakan sistem bunga karena prinsip syariah menghindari riba.

Hubungan antara bank dan nasabah bukan sebagai kreditur dan debitur dalam pengertian pinjam-meminjam uang, melainkan sebagai penjual dan pembeli atau melalui skema kerja sama.

Akad yang paling umum digunakan dalam KPR syariah antara lain:

Murabahah (Jual Beli): Bank membeli rumah yang diinginkan nasabah, lalu menjualnya kembali dengan tambahan margin keuntungan yang disepakati di awal.
Musyarakah Mutanaqisah (MMQ): Skema kepemilikan bersama antara bank dan nasabah, di mana porsi kepemilikan bank akan berkurang secara bertahap seiring pembayaran cicilan.

Mekanisme Perhitungan Cicilan Bulanan

Dalam praktiknya, metode perhitungan yang digunakan kedua jenis KPR ini akan memengaruhi arus kas bulanan nasabah secara signifikan.

Pada KPR konvensional, perhitungan cicilan umumnya menggunakan metode anuitas atau bunga efektif. Suku bunga dihitung berdasarkan sisa pokok utang setiap bulannya.

Artinya, porsi pembayaran bunga akan lebih besar di awal masa kredit, sementara porsi pokok utang akan semakin membesar di akhir tenor.

Namun, perlu dicatat bahwa besaran ini bersifat dinamis mengikuti suku bunga acuan BI Rate jika sudah memasuki masa bunga mengambang (floating).

Berbeda dengan sistem konvensional, perhitungan pada KPR syariah dengan akad Murabahah jauh lebih sederhana. Bank akan menjumlahkan harga beli rumah dengan margin keuntungan yang disepakati, kemudian total harga jual tersebut dibagi rata dengan jumlah bulan selama masa tenor.

Bersumber dari Bank Mega, karena total harga jual sudah ditetapkan sejak awal penandatanganan akad, maka besaran cicilan setiap bulan akan tetap sama tanpa terpengaruh naik turunnya suku bunga pasar.

Simulasi Perhitungan: Konvensional vs Syariah

Sebagai ilustrasi untuk memberikan gambaran yang lebih konkret, berikut adalah simulasi perbandingan perhitungan dengan asumsi nilai plafon pembiayaan sebesar Rp 500.000.000 dengan tenor selama 10 tahun (120 bulan).

1. Simulasi KPR Konvensional (Asumsi Bunga Efektif 10%)

Total Pokok Pinjaman: Rp 500.000.000.
Estimasi Cicilan Bulanan: Sekitar Rp 6.607.487 per bulan.
Karakteristik: Jika di tahun ketiga suku bunga pasar naik menjadi 12%, maka cicilan otomatis akan ikut naik. Sebaliknya, jika bunga turun, cicilan berpotensi menjadi lebih ringan.

2. Simulasi KPR Syariah Akad Murabahah (Asumsi Margin Setara 6% Flat)

Harga Beli Bank: Rp 500.000.000.
Total Margin (6% x 10 Tahun): Rp 300.000.000.
Harga Jual Bank ke Nasabah: Rp 800.000.000.
Cicilan Bulanan (Rp 800 Juta : 120 bulan): Rp 6.666.667 per bulan.
Karakteristik: Angka ini tidak akan berubah satu rupiah pun hingga cicilan terakhir di bulan ke-120, memberikan kepastian bagi perencanaan keuangan nasabah.

Biaya Administrasi dan Penalti

Struktur biaya tambahan juga menjadi pembeda yang signifikan. Pada KPR konvensional, nasabah biasanya dikenakan biaya administrasi, provisi, dan asuransi di awal kontrak.

Selain itu, terdapat ketentuan penalti jika nasabah ingin melakukan pelunasan dipercepat sebelum masa kontrak berakhir.

Tonton: Pemprov DKI Mulai Bongkar Tiang Monorel Setelah Mangkrak 22 Tahun

Sementara itu, dalam skema syariah, biaya-biaya tersebut dikelola dengan prinsip transparansi. Mengutip dari Bank Muamalat, perbankan syariah umumnya tidak menerapkan denda keterlambatan sebagai pendapatan bank, melainkan sebagai dana sosial (ta'zir).

Selain itu, kebijakan pelunasan dipercepat pada KPR syariah biasanya tidak mengenakan penalti sebesar bank konvensional, karena porsi keuntungan bank sudah jelas ditetapkan di muka.

Memilih antara KPR konvensional atau syariah sangat bergantung pada profil risiko masing-masing individu. Bagi nasabah yang menginginkan kepastian pembayaran tanpa terpengaruh kondisi ekonomi makro, KPR syariah menjadi pilihan menarik.

Namun, bagi nasabah yang jeli melihat peluang penurunan suku bunga pasar di masa depan, KPR konvensional menawarkan fleksibilitas tersendiri. Pastikan untuk melakukan simulasi secara mandiri dan membaca setiap butir kontrak dengan teliti sebelum memutuskan.