Menghitung peluang untung investasi properti

Properti merupakan instrumen investasi yang sudah sangat dikenal masyarakat Indonesia. Bahkan, banyak orang yang sudah memanfaatkan properti sebagai sumber pendapatan berulang atawa recurring income bagi mereka.

Investasi properti menjadi pilihan banyak orang lantaran nilainya cenderung terus naik. Maklum saja, kebutuhan properti, terutama properti tempat tinggal, akan terus ada.

Karena itu, investor yang berinvestasi di properti hampir bisa dipastikan bakal menggaet laba. Tentu Anda sudah tahu, saat berinvestasi properti, Anda mendapatkan dua potensi keuntungan.

Pertama, Anda bisa mendapat keuntungan dari kenaikan harga properti. Bila Anda berniat menjual properti itu dalam beberapa waktu di masa mendatang, harganya bisa dipastikan bakal lebih tinggi ketimbang harga pembelian.

Kedua, Anda juga bisa memperoleh pemasukan dengan cara menyewakan properti tersebut. Bila Anda berharap memperoleh penghasilan tambahan bulanan, Anda tinggal mematok biaya sewa per bulan.

Tapi kalau Anda cuma butuh pendapatan tahunan, Anda tinggal patok sewa tahunan.

Investasi properti semakin menarik karena saat ini pilihan properti untuk investasi semakin banyak. Anda bisa berinvestasi di properti rumah tapak (landed house) atau apartemen.

Kalau tidak, Anda bisa membuka kos-kosan. Kalau malas membangun kos-kosan sendiri, Anda bisa membeli unit kos yang ditawarkan pengembang.

Atau, Anda juga bisa berinvestasi di properti yang bersifat komersial. Anda bisa coba berinvestasi ruko atau bahkan mungkin membeli unit properti perkantoran (office).

Investasi properti lain yang cukup banyak dilakoni investor ritel adalah investasi kondotel.

Menarik, kan? Tapi jangan lupa, meski tampaknya keuntungan dari investasi properti itu nilainya besar, Anda juga bisa jadi perlu mengeluarkan biaya yang cukup besar juga saat melakukan transaksi properti, untuk membayar berbagai bea dan pajak terkait properti.

Bahkan, biaya-biaya ini bukan cuma dibayarkan saat Anda membeli properti, lo. Saat Anda menjual properti Anda pun, masih ada pajak yang harus Anda bayarkan, misalnya pajak penghasilan (PPh).

Biaya bergantung pada lokasi

Biaya yang harus dikeluarkan dalam investasi properti bisa berbeda-beda, biasanya hal ini bergantung pada harga properti dan lokasi properti berada. Maklum, ketentuan properti di tiap daerah bisa berbeda.

Misal, nilai jual objek pajak (NJOP) di satu daerah bisa beda dengan daerah lain. Ini membuat biaya yang dibayarkan bisa berbeda.

Ada beberapa biaya umum yang akan dikeluarkan saat berinvestasi properti.

Pertama, ada biaya pengecekan sertifikat. Hal ini dilakukan di kantor pertanahan untuk mengecek apakah ada masalah dari properti tersebut. Biaya pengecekan ini tergantung kebijakan kantor pertahanan daerah tersebut.

Kedua, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). “Itu besarnya sekitar 5% dari harga beli,” kata Konsultan Pajak Agus Susanto Lihin.

Biasanya, untuk menghitung BPHTB, harga beli properti akan dikurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). “Jadi nilainya tergantung harga dan wilayah properti,” imbuh Agus.

Ketiga, pajak penghasilan. Pajak ini dibayarkan oleh penjual rumah. “Dulu itu besarnya 5%, sekarang setelah aturan baru, per 8 September lalu besarnya jadi 2,5% dari harga jual,” kata Agus.

Jadi, kalau Anda menjual rumah seharga Rp 1 miliar, maka PPh yang harus dibayarkan Rp 25 juta.

Tapi kalau yang dijual adalah unit rumah sederhana atau rumah susun sederhana, tarif PPh cuma 1% dari harga jual. Bahkan penjual tidak dikenakan PPh bila properti tersebut dijual kepada pemerintah atau perusahaan pelat merah yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah.

Keempat, pajak pertambahan nilai (PPN). PPN 10% berlaku untuk properti dengan harga di atas Rp 36 juta.

Kelima, pajak pertambahan nilai barang mewah (PPnBM). Agus menuturkan pajak ini berlaku untuk rumah dengan harga Rp 5 miliar dan luas bangunan 400 meter persegi (m²).

Selain itu, apartemen atau kondotel dengan luas minimal 150 m² juga dikenakan pajak ini.

Keenam, kalau Anda berniat menjual properti Anda, pastikan Anda sudah tidak memiliki utang pajak bumi bangunan. Bila masih ada tanggungan, berarti Anda perlu melunasi PBB terlebih dulu sebelum menjual properti Anda.

Ketujuh, biaya membuat akta jual beli (AJB). Nilai biaya pembuatan AJB ini bisa berbeda-beda pada tiap daerah, tapi nilainya tidak boleh lebih dari 1% harga transaksi.

Perlu diperhatikan juga, sebelum membuat AJB, pemeriksaan sertifikat, pembayaran PBB, PPh dan BPHTB sudah harus dilakukan.

Kedelapan, biaya balik nama dan biaya penerimaan negara bukan pajak (PNBP). Balik nama properti dilakukan oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Biasanya proses balik nama dilakukan bersamaan dengan pembuatan AJB.

Biaya melakukan balik nama dan PNBP ini adalah 1/1.000 dari NJOP ditambah Rp 50.000. Karena itu, biayanya akan bergantung pada NJOP di daerah tempat properti berada.

Kesembilan, biaya notaris. Ada beberapa biaya yang dibayarkan pada notaris, di antaranya biaya cek sertifikat, validasi pajak dan surat kuasa hak membebankan hak tanggungan (SKHMT). Rata-rata, biaya notaris bisa mencapai Rp 5 juta.

Itu biaya-biaya yang perlu dibayarkan bila membeli properti dari pihak lain. Bagaimana bila ingin mendirikan rumah atau kos-kosan sendiri, untuk nantinya disewakan?

Bila ingin membangun rumah sendiri, maka otomatis Anda harus mengurus izin mendirikan bangunan (IMB). Pada dasarnya ada tiga jenis IMB, yakni IMB bangunan baru, IMB renovasi dan IMB bangunan lama.

Sesuai namanya, IMB bangunan baru adalah IMB untuk rumah yang baru dibangun. Biasanya, IMB bangunan baru ini nilainya tidak sampai Rp 5 juta, dengan rata-rata biaya sebesar Rp 3,5 juta.

IMB renovasi diperlukan saat Anda ingin mengubah bentuk bangunan dari bentuk awal. Biayanya tidak jauh beda dengan IMB bangunan baru. Tetapi kalau tanah tempat bangunan bermasalah, maka akan ada tambahan biaya.

Sementara IMB bangunan lama perlu dibuat bila Anda membeli bangunan lama yang belum memiliki IMB. Nilai pembuatannya tidak berbeda dengan IMB bangunan baru. Tapi secara total IMB bangunan lama bisa lebih besar lantaran ada retribusi IMB.

Pajak saat membangun sendiri

Selain itu, bila Anda ingin membangun rumah sendiri, Anda juga harus membayar PPN kegiatan membangun sendiri (PPN KMS). “PPN dibayarkan minimal untuk rumah dengan luas bangunan 200 m², rumah dengan luas bangunan di bawah 200 m² tidak dikenakan PPN,” ungkap Agus.

Karena itu, bila bangunan yang Anda buat misalnya hanya 150 m², maka Anda tidak perlu membayar PPN. Tetapi bila kemudian Anda berniat memperluas rumah, misalnya dengan membangun lantai tambahan yang luas totalnya mencapai 100 m², maka Anda perlu membayar PPN KMS terutang.

Agus menyebut tarif PPN KMS ini sebesar 2% dari ongkos membangun. Jadi jika biaya membangun rumah sekitar Rp 100 juta, maka PPN yang harus dibayarkan sekitar Rp 2 juta.

Jadi, kalau Anda berniat berinvestasi properti, Anda juga perlu mempertimbangkan biaya-biaya yang Anda keluarkan. Dengan demikian, Anda bisa memperoleh pemasukan yang optimal.

Omong-omong, pemasukan apa saja yang bisa diperoleh dari investasi properti? Simak ulasan ini.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menyebut, potensi keuntungan terbesar dari investasi di rumah tapak adalah keuntungan dari peningkatan harga properti. “Pada lokasi tertentu, harga rumah bisa meningkat 15%–35%, bahkan lebih dalam satu tahun,” jelas dia.

Kenaikan harga rumah tapak ini terutama terjadi di properti segmen menengah atas.

Ali menilai rumah tapak untuk segmen menengah bawah kurang menarik untuk investasi. Pasalnya, kenaikan harga rumah menengah ke bawah biasanya tidak signifikan.

Bila Anda berniat mencari pendapatan berulang, Anda bisa menyewakan rumah tapak milik Anda. Cuma, menurut perhitungan Ali, imbal hasil dari penyewaan rumah saat ini tidak terlalu menarik.

Ali menghitung rata-rata pertumbuhan biaya sewa rumah tapak di Indonesia saat ini berkisar antara 3%–5%. Tentu ini akan bergantung pada lokasi properti tersebut.

Cuma, yield sewa rumah tapak masih lebih rendah ketimbang yield yang ditawarkan sewa apartemen atau kondotel.

Selain itu, Anda juga perlu memperhitungkan biaya-biaya lain bila ingin menyewakan rumah. Misalnya biaya perawatan saat rumah tersebut sedang tidak ada penyewanya, biaya listrik, dan air.

Sekarang sudah semakin banyak pengembang yang lebih fokus mengembangkan hunian bertingkat atawa apartemen. Permintaan apartemen juga semakin meningkat.

Meski begitu, para pengamat menilai imbal hasil investasi properti apartemen masih belum setinggi imbal hasil investasi properti rumah tapak bila investor memilih melakukan jual-beli apartemen.

Pasalnya, rata-rata kenaikan harga apartemen masih lebih rendah ketimbang rata-rata kenaikan harga rumah tapak, yakni berkisar 8%–10% per tahun.

Meski begitu, bila investor memilih menyewakan unit apartemennya, ia bisa memperoleh pendapatan berulang yang cukup lumayan. Apalagi, kenaikan tarif sewa apartemen saat ini masih cukup tinggi.

Ali menghitung, saat ini rata-rata kenaikan tarif sewa apartemen mencapai 6%–8% per tahun. Jadi, imbal hasilnya masih lebih tinggi ketimbang imbal hasil sewa rumah tapak. “Tapi itu semua tergantung dari proyek dan lokasinya,” tambah Ali.

Selain itu, yang perlu diingat juga, Anda mungkin perlu mengeluarkan biaya-biaya tambahan saat mengelola apartemen, terutama saat unit apartemen Anda belum mendapatkan penyewa. Biasanya, pemilik apartemen harus menanggung biaya pengelolaan atau perawatan yang ditetapkan pengelola apartemen.

Bukan cuma itu, ada biaya listrik, air dan sebagainya. Biaya-biaya tersebut bisa dialihkan kepada penyewa jika penyewa sudah ditemukan.

Risiko lainnya, unit apartemen Anda bisa terkena dampak dari masalah yang terjadi di unit apartemen lain. Misalnya ada pipa air unit lain yang bocor, unit Anda bisa terdampak bocoran tersebut.

Alhasil, investor pemilik apartemen bisa jadi harus keluar duit untuk membenahi kerusakan akibat kebocoran pipa tadi. 

Investasi properti kos bisa dibilang investasi properti yang paling sederhana. Ali menyebut investasi kos-kosan pada dasarnya tidak membutuhkan dana terlalu besar.

Apalagi sekarang sudah banyak pengembang yang menawarkan properti khusus diperuntukkan sebagai kos-kosan.

Cuma, agar sukses, pemilik kos harus memperhatikan siapa yang menjadi target pasarnya, apakah mahasiswa, pekerja kantoran, buruh atau ekspatriat. Idealnya, pemilik kos menyesuaikan fasilitas yang ada dengan target pasarnya.

Keuntungan sewa kos juga cukup lumayan. “Imbal hasilnya sekitar 4%–6%, jadi lebih tinggi daripada menyewakan rumah tapak,” kata Ali.

Keunggulan lain berbisnis kos-kosan adalah Anda bisa mengelola sendiri biaya-biaya yang perlu dikeluarkan. Misalnya, Anda tidak ingin membayar listrik dan air, Anda bisa membebankan hal tersebut kepada penyewa kos.

Tapi bila Anda ingin memberi layanan tambah, Anda bisa tetap menanggung biaya listrik dan air.

Anda juga mungkin perlu menunjuk orang yang bertugas mengawasi kos. Bila Anda menunjuk pegawai khusus, maka Anda bakal keluar biaya untuk membayar orang tersebut. Tetapi Anda juga bisa memilih mengawasi kos sendiri..

Saat ini investasi properti kondotel sudah bukan barang baru lagi di Indonesia. Sudah banyak perusahaan properti yang mengembangkan dan menawarkan investasi kondotel. Misalnya PT HK Realtindo.

Perusahaan properti anak usaha PT Hutama Karya ini mengembangkan proyek H Residential Royal Bintaran di Yogyakarta. Dalam proyek ini, perusahaan pelat merah ini juga mengembangkan 114 unit kondotel.

Anda pasti sudah tahu kondotel merupakan kondominium yang dikelola layaknya hotel. Unit kondotel yang dimiliki investor juga disewakan sebagai kamar hotel.

Dengan demikian, ada tiga pihak yang terlibat dalam investasi kondotel, yaitu pengembang, pengelola kondotel dan investor.

Ali mengatakan, kondotel merupakan jenis properti yang murni sebagai investasi. Investor yang berinvestasi di kondotel juga tidak perlu sibuk mengelola propertinya, lantaran unit dikelola oleh operator pengelola kondotel.

Investor juga tidak perlu pusing memikirkan biaya operasional, seperti biaya perawatan dan sebagainya. Pasalnya, biaya tersebut sudah diperhitungkan dalam pembagian keuntungan dengan operator hotel.

“Keuntungan yang dibagikan pada pemilik unit sesuai dengan audit keuangan yang dilakukan pihak operator hotel,” kata Ali.

Ada dua keuntungan yang bisa diperoleh investor kondotel.

Pertama, investor menerima keuntungan berupa bagi hasil pendapatan sewa kondotel. Nilainya tergantung kebijakan masing-masing kondotel. Rata-rata bagi hasil yang ditawarkan pada investor adalah 40% atau 50% dari pendapatan.

Bila dirata-rata, imbal hasil dari investasi kondotel berkisar 8%–12% per tahun, tergantung dari kualitas dan tingkat okupansi kondotel. Selain itu, biasanya pengembang juga memberi jaminan sewa (rental guarantee) selama dua tahun pertama, yang besarnya biasanya 10% dari nilai unit.

Jadi, di dua tahun tersebut, investor sudah pasti dapat keuntungan 10% dari nilai unit.

Kedua, investor tentu bisa memperoleh keuntungan dengan menjual unit kondotelnya. “Selain menerima bagi hasil, kemungkinan kenaikan harga jual unit kondotel pun meningkat sekitar 5%–10% per tahun,” terang Ali.

Ali menuturkan, cukup banyak investor melakukan investasi kondotel jangka pendek. Jadi, si investor membeli unit di awal pemasaran dengan harga yang masih rendah dan dijual setelah bangunan selesai. “Capital gain bisa sekitar 15%-20%,” imbuh dia.

Nah, silahkan timbang-timbang, investasi properti mana yang peluang untungnya paling oke buat Anda.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News