Harga properti yang melangit tak perlu menyurutkan impian memiliki rumah idaman. Merenovasi rumah bisa menjadi alternatif. Namun, modal renovasi rumah juga besar. Mengandalkan biaya renovasi sendiri atau mengandalkan utang bisa ditimbang. Simak strateginya agar kocek Anda tetap sehat.
JAKARTA. Booming sektor properti di tanah air beberapa tahun terakhir tak sepenuhnya menjadi kabar menyenangkan di telinga. Sebagian kalangan justru mengelus dada, prihatin. Maklum, harga unit-unit properti aneka tipe seakan tak lelah menanjak naik. “Mau beli rumah baru yang lebih sesuai selera dan memadai untuk keluarga, harganya kok semakin lama semakin tak terkejar,” keluh Johan, seorang pegawai swasta di Jakarta Selatan.
Johan bukan tidak memiliki rumah. Rumah yang dia tinggali saat ini sudah lunas. Hanya saja karena membeli rumah bekas alias second, arsitektur dan desain rumah tersebut masih belum memenuhi selera dan kebutuhan keluarga.
Semula dia berencana membeli rumah kedua yang lebih sesuai keinginan. Namun, niat itu terhadang harga rumah yang terus melangit. “Jalan satu-satunya adalah renovasi rumah yang ada,” ujarnya.
Opsi renovasi bisa menjadi pilihan karena kebutuhan pendanaannya lebih fleksibel karena bisa disesuaikan dengan keperluan. Minimal, tanah dan pondasi rumah sudah ada.
Selain itu, khusus bagi masyarakat di DKI Jakarta, merenovasi rumah saat ini makin leluasa. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 72 Tahun 2013 pada Juli lalu membolehkan warga Ibukota membangun rumah tinggal hingga tiga lantai. Anda yang memiliki anggota keluarga besar bisa menimbang opsi tersebut.
Fleksibilitas dana renovasi akan bergantung pada seperti apa Anda ingin memoles ulang rumah. Biaya meninggikan langit-langit rumah, menambah kamar, dan mengecat ulang rumah tentu lebih murah dibandingkan dengan merombak total arsitektur rumah.
Nah, kendati kebutuhan dana renovasi bisa lebih fleksibel, persiapan pendanaan tetap penting. Maklum, tak jarang biaya renovasi bisa menghabiskan nominal cukup besar yang bahkan cukup untuk membeli satu unit rumah baru!
Bagi Anda yang masih belum memiliki dana cukup untuk membangun ulang rumah, namun kebelet memiliki rumah sesuai selera, sejatinya bisa melirik opsi utang. “Boleh saja memakai utang untuk renovasi rumah, namun jangan lupa untuk melihat kemampuan kantong,” ujar Freddy Pieloor, perencana keuangan dari MoneynLove Financial Planning.
Utang konsumtif
Perbankan saat ini menawarkan banyak produk kredit multiguna atau biasa diberi merek kredit pemilikan rumah (KPR) multiguna untuk nasabah yang membutuhkan pendanaan renovasi rumah.
Bunga kredit yang ditawarkan juga beragam, berkisar dari 8% per tahun hingga belasan persen setiap tahun. Sedangkan, plafon kredit renovasi rumah yang ada di pasaran saat ini ada yang belasan juta rupiah hingga miliaran rupiah.
KONTAN sempat melongok tawaran kredit renovasi rumah di beberapa bank. Di Bank Mandiri, misalnya, plafon kredit multiguna untuk renovasi rumah berkisar antara Rp 50 juta hingga Rp 1 miliar. Tawaran bunga sebesar 11% per tahun fixed atau tetap selama dua tahun dan selanjutnya floating di kisaran 14,25% per tahun.
Sedang di Bank BNI, bunga KPR multiguna ditawarkan mulai 9,9% lalu tahun kedua floating berkisar 13% per tahun. Limit kredit untuk renovasi rumah di bank BUMN ini mulai Rp 15 juta hingga Rp 5 miliar.
Lalu, di Bank Central Asia, plafon kredit renovasi rumah sebesar 70% dari rencana anggaran bangunan atau 70% dari nilai tanah. Untuk besar bunga, BCA menawarkan sebesar 8% per tahun untuk dua tahun pertama, selanjutnya floating.
Ingat, utang renovasi termasuk kredit konsumtif kendati nilai rumah pascarenovasi bisa meningkat kemudian. Dus, Anda tidak bisa sembarangan mengajukan kredit berplafon tinggi yang kelak justru memberatkan arus kas Anda.
Dalam kamus perencanaan keuangan, maksimal total cicilan kredit konsumtif adalah 30% penghasilan bulanan. Jika kini Anda masih punya tanggungan cicilan mobil dan kartu kredit, pastikan penambahan utang renovasi tak menjadikan total cicilan melebihi ambang batas.
Berikut beberapa saran yang dibagi oleh para perencana keuangan bagi Anda yang berniat merenovasi rumah dalam waktu dekat:
Tentukan kebutuhan
Renovasi seperti apa yang hendak Anda lakukan? Anda perlu menentukan spesifik karena itu nanti akan memengaruhi perkiraan kebutuhan dana renovasi.
Jika sebenarnya kebutuhan Anda adalah menambah kamar, maka tak perlu tergoda untuk merombak lantai rumah. “Tentukan skala prioritas berdasarkan kebutuhan, bukan keinginan,” imbuh Farah Dini, perencana keuangan Fin-Ally Planning and Consulting.
Anda bisa banyak melirik contoh-contoh desain yang banyak bertebaran di internet. Atau, jika mau bermodal sedikit, sewalah jasa arsitek untuk membantu mewujudkan rumah impian Anda. Jasa arsitek umumnya sekaligus memberikan rencana anggaran bangunan (RAB) untuk desain rumah yang Anda inginkan.
Susun anggaran
Freddy membeberkan, setidaknya ada tiga pos kebutuhan dana yang harus kita siapkan ketika hendak merenovasi rumah. Pertama, biaya perizinan. Mengubah bangunan melalui renovasi berarti perlu Izin Mendirikan Bangunan (IMB) baru. Anda perlu mengurusnya ke Kantor Kecamatan terdekat dengan membawa gambar bangunan baru.
Kedua, pos biaya tukang atau jasa renovasi. Minta penawaran biaya atau ongkos jasa renovasi minimal dari dua kontraktor sebagai perbandingan. Biaya jasa renovasi bisa memakai sistem borongan atau harian. Masing-masing ada kekurangan dan kelebihan. “Jangan lupa bandingkan dengan harga pasar jasa renovasi,” kata Freddy.
Ketiga, pos biaya material. Anda perlu menyisihkan waktu untuk menyurvei bahan bangunan yang dibutuhkan berikut harga. Anda yang tak ingin repot menyisihkan waktu dan tenaga untuk mencari kontraktor dan bahan bangunan bisa memanfaatkan jasa renovasi komprehensif. Jasa ini meliputi pembuatan desain rumah sesuai keinginan hingga tenaga tukang dan bahan bangunan. “Mereka biasanya memberikan RAB yang dibutuhkan, tinggal Anda sesuaikan dengan budget dan prioritas pribadi,” kata Dini.
Menurut Dini, memakai jasa renovasi komprehensif bisa lebih murah karena biasanya mereka punya supplier tetap untuk bahan bangunan dan tenaga tukang. Anda juga masih bisa menegosiasi harganya.
Freddy menyarankan agar biaya renovasi dilebihkan untuk mengantisipasi kenaikan bahan bangunan dan perubahan spesifikasi. Jangan sampai renovasi terhenti karena dana habis akibat perhitungan kebutuhan meleset. “Lebihkan 20% dari biaya awal,” kata dia.
Siapkan dana
Setelah mengetahui kebutuhan anggaran renovasi, saatnya kini melongok sumber dana. Adakah dana yang bisa Anda pakai untuk merenovasi? Jika kebutuhan dananya masih bisa terkaver tabungan, tentu berutang menjadi tidak relevan.
Namun, jika belum ada, maka Anda hanya punya dua pilihan, yaitu mencari utang untuk menutup kekurangan biaya renovasi atau menunda renovasi dengan menyiapkan dananya lebih dulu hingga mencukupi.
Mari kita lihat kasus Johan.Setelah menimbang berbagai prioritas kebutuhan, Johan akhirnya memutuskan untuk merenovasi rumah enam tahun lagi atau tahun 2019. Hitung punya hitung, kebutuhan renovasi rumah Johan diperkirakan mencapai Rp 350 juta dengan asumsi biaya tukang dan bangunan saat ini. Enam tahun lagi, dana renovasi yang dibutuhkan Johan itu menjadi Rp 620,04 juta jika diasumsikan tingkat inflasi 10% per tahun.
Untuk mencapai target dana tersebut, setiap bulan Johan harus berinvestasi di reksadana saham berimbal hasil 25% per tahun senilai Rp 3,78 juta per bulan atau Rp 55,07 juta per tahun selama enam tahun.
Namun, karena masih banyak kebutuhan yang harus dipenuhi, mustahil Johan mampu menyisihkan investasi sebesar itu setiap bulan untuk dana renovasi rumah. Diana Sandjaja, perencana keuangan MRE Consulting, menilai, Johan bisa menimbang untuk membiayai renovasi dengan KPR multiguna.
Berdasarkan data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terakhir, nilai tanah rumah Johan saat ini mencapai Rp 180 juta. Dengan tingkat inflasi tanah 10% per tahun, maka enam tahun lagi harga tanah tersebut mencapai Rp 318,88 juta. Dengan nilai agunan sebesar itu, Johan berkesempatan mendapatkan pokok kredit Rp 223,21 juta.
Jika diasumsikan Johan mendapatkan kredit berbunga 12% per tahun dan tenor 10 tahun, maka cicilan per bulan dia Rp 3,2 juta, mulai 2019. Dengan demikian, mulai tahun ini Johan tinggal fokus menabung untuk uang muka kredit dan kekurangan dana renovasi Rp 3 juta per bulan selama enam tahun.
Rinciannya, Rp 583.920 untuk kebutuhan uang muka dan Rp 2,42 juta per bulan untuk kekurangan dana renovasi (Lihat simulasi hitungan biaya renovasi dengan investasi reksadana dan KPR di Tabloid KONTAN Edisi 19 Agustus-25 Agustus 2013).
Karena target penggunaan dana masih lama, Johan bisa berinvestasi di reksadana saham dengan asumsi imbal hasil 25% per tahun. “Tempatkan investasi di dua produk terpisah sebagai diversifikasi risiko,” saran Diana.
Kini, tinggal Anda memutuskan mana strategi yang lebih memungkinkan untuk dijalankan. Ingat, tetap sesuaikan dengan prinsip keuangan yang sehat, yaitu dana darurat mencukupi, rasio utang maksimal 30%, dan tidak mengganggu rencana keuangan yang lebih penting, seperti dana pensiun dan dana sekolah anak. “Jangan memaksakan diri merenovasi rumah jika dana tidak cukup,”Dini mengingatkan.
Ajukan ke bank
Nah, ketika tiba saatnya Anda datang ke bank untuk mengajukan kredit renovasi, jangan sampai alpa menyiapkan segala persyaratan yang diminta oleh bank. Persyaratan pengajuan kredit multiguna di bank tidak terlalu rumit. Selain syarat standar seperti identitas diri, slip gaji, Anda juga perlu melengkapi dokumen bangunan yang menjadi agunan kredit seperti Sertifikat Hak Milik.
Selain dana DP, siapkan juga dana untuk biaya lain-lain seperti biaya appraisal dan notaris. Jika dokumen aplikasi kredit Anda lengkap, proses persetujuan kredit tidak akan memakan waktu lama. Rata-rata hanya selama 14 hari kerja
Selamat berhitung dan mewujudkan rumah impian!
*****
Ini Dia Tarif Arsitek di Jakarta
Rumah saat ini tak cuma berhenti sebagai kebutuhan primer. Selain berfungsi sebagai tempat berteduh dari panas dan hujan, saat ini rumah kian menjadi penanda identitas dan prestise sang pemilik.
Orang kian tergerak membangun rumah yang “bercerita” tentang penghuninya, melalui desain rumah yang dipilih, warna cat, hingga furnitur.
Tren inilah yang menjadi salah satu pemicu peningkatan popularitas jasa arsitek. Menggandeng arsitek untuk membangun rumah akan memudahkan Anda mewujudkan rumah idaman. Namun, tentu saja ada harga yang harus Anda bayar. Berapa saat ini tarif arsitek di Jakarta dan sekitarnya?
Mengutip website Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Jakarta, tarif jasa arsitek bangunan rumah tinggal pribadi mulai dari 8% untuk rumah di bawah atau sama dengan Rp 200 juta.
Sedang untuk rumah dengan biaya bangunan Rp 2 miliar hingga Rp 20 miliar, tarifnya 6,48%-4,92% dari total rencana anggaran bangunan (RAB). Semakin besar bangunan, semakin kecil persentase tarif jasa arsitek.
Itu belum termasuk biaya jasa kontraktor atau pelaksana, loh. Untuk mimpi rumah idaman, memang harus siap bayar mahal! o
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
