Memanfaatkan lelang properti sitaan bank membutuhkan kejelian lebih tinggi juga tuntutan modal yang kuat. Tapi bila beruntung, Anda bisa mendapatkan properti dengan harga menarik bahkan harga miring. Mau coba?
Menginjak akhir kuartal III–2015, situasi perekonomian domestik belum memperlihatkan tanda-tanda perbaikan. Kelesuan ekonomi justru semakin kentara terlihat.
Nilai tukar rupiah masih terkapar hingga saat ini, berkubang di kisaran Rp 14.200 per dollar Amerika Serikat (AS). Tekanan terjadi bukan cuma di pasar modal, sektor riil pun terpukul. Bahkan, mulai memangsa korban pemutusan hubungan kerja (PHK).
Efek kelesuan ekonomi dalam negeri tidaklah sedikit. Di industri vital seperti perbankan, kinerja penyaluran kredit terpukul. Di saat yang sama, kredit bermasalah atawa nonperforming loan (NPL) terus melejit. Situasi ini kalau berlarut-larut bisa mengerek risiko pecahnya kasus kredit macet.
Kasus kredit macet yang cicilannya menunggak lebih dari 180 hari, jelas berbahaya untuk kesehatan bank. Tapi, bagi yang pintar mencium peluang, kondisi itu justru membuka kesempatan menarik. Kok, bisa?
Ambil contoh, kredit pemilikan rumah (KPR). KPR yang macet akan mendorong bank menyita rumah yang menjadi agunan kredit tersebut. Begitu juga jenis kredit lain yang memiliki agunan properti, baik berupa rumah toko (ruko), gedung, unit apartemen, kios, ataupun tanah kosong.
Cara favorit bank
Setelah menyita aset, bank tidak akan berlama-lama. Mereka bakal segera menjualnya lagi ke pasar. Biasanya bank menjual melalui lelang. Sulis Udoko, Direktur Asset Recovery Bank Tabungan Negara (BTN), bilang, mekanisme lelang boleh dibilang pilihan utama bank dalam asset recovery.
Selain lelang, cara lain adalah lewat pengalihan kredit alias take over credit dan jalur hukum atau gugatan di pengadilan. "Lelang memakan waktu lebih cepat dan efektif, makanya kami sedang galakkan mekanisme tersebut," kata Sulis.
Maklum, peminat properti nyaris tidak pernah sepi. Di BTN, menurut, Sulis proses asset recovery melalui lelang hanya memakan waktu antara tiga bulan hingga empat bulan.
Nah, sebelum memutuskan untuk melelang properti sitaan, bank biasanya memiliki mekanisme standar. Pertama-tama bank akan mengecek dokumen perkreditan debitur berikut sertifikat dan hak tanggungan. Lalu, bank akan menggelar penilaian ulang agunan kredit. "Kami memakai jasa appraisal independen," ujar Sulis.
Bank bakal menghitung nilai utang debitur macet, nilai taxasi, juga biaya yang dibutuhkan untuk menutup utang debitur. Dari situ, diperoleh lah harga penawaran lelang.
Bank biasanya menggandeng balai lelang milik pemerintah yaitu Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dan balai lelang swasta. Balai lelang partikelir ini berperan menjadi perantara antara bank dan KPKNL, misalnya, Balai Lelang Star.
Lantas, benarkah membeli properti sitaan bank melalui lelang bisa mendapat harga lebih murah? Para bankir menilai, soal murah atau tidak harga melalui lelang akan relatif. Hanya, Direktur Bank Central Asia (BCA) Henry Koenaifi mengatakan, harga penawaran lelang mencakup pokok utang, biaya, bunga, serta denda. "Kalau ada kelebihan dari hasil lelang, maka akan dikembalikan ke debitur," katanya.
Bila Anda tertarik berburu properti dari lelang barang sitaan bank, tahapan berikut ini bisa menjadi pertimbangan:
• Investigasi informasi
Rajin-rajinlah mengorek informasi tentang jadwal dan objek lelang properti sitaan bank. Anda bisa melihat informasi tersebut di situs Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian Keuangan atau Balai Lelang Star. Di dua laman ini berisi detail objek lelang, mulai luas tanah dan bangunan, harga penawaran, besaran jaminan, hingga jadwal lelang.
Diana Sandjaja, perencana keuangan Tatadana Consulting, menambahkan, sebelum memutuskan mengikuti lelang, Anda perlu juga mengenali peserta-peserta lelang lainnya. "Tujuannya, agar tahu apakah benar mereka ikut lelang atau hanya ikut-ikutan," ujarnya.
Investigasi pula informasi properti yang dilelang, mulai lokasi, kondisi, harga limit apakah bisa dinegosiasi lagi, berpenghuni atau tidak, terbelit sengketa atawa tidak, sampai kelengkapan suratnya.
Informasi penting lain seperti biaya KPKNL juga harus Anda tanyakan dengan jelas di awal untuk menghindari biaya siluman. Pastikan pula sejauh mana kewenangan bank sebagai penjual. "Apakah mereka berwenang mengosongkan properti jika ada klaim dari debitur dan sebagainya," ucap Diana.
Satu lagi, pastikan sertifikat properti lelang di Badan Pertanahan Nasional (BPN) tidak bermasalah dan bisa dibalik nama setelah menang lelang.
• Siapkan isi dompet
Jangan pernah nekat mengikuti lelang properti yang tak sesuai dengan kemampuan kantong Anda. Soalnya, transaksinya hanya dalam bentuk tunai keras. Tidak bisa kredit. Jadi, jika Anda berhasil keluar sebagai pemenang lelang tapi tidak mampu melunasinya, KPKNL bakal memasukkan nama Anda dalam daftar hitam lelang. Batas waktu pelunasan biasanya hanya lima hari pasca penetapan pemenang.
Selain itu, untuk menjadi peserta lelang Anda harus menyiapkan uang jaminan minimal 20% dari harga penawaran. Bahkan, ada bank yang meminta uang jaminan 50%.
Persiapkan biaya-biaya lain pasca memenangkan lelang. Biaya ini dari pajak penghasilan, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), pajak bea lelang sekitar 7% dari harga laku lelang, biaya notaris sampai pengurusan risalah lelang. Kadangkala Anda juga perlu menyiapkan biaya pengosongan jika pemilik lama masih menempati rumah yang disita.
• Tetapkan batas
Ketika mengikuti lelang, Anda perlu menetapkan batas kesanggupan menebus barang lelangan. Misalnya, rumah yang Anda incar dibuka dengan harga Rp 2 miliar. Bila kesanggupan Anda maksimal Rp 2,3 miliar, jangan memaksakan diri untuk terus menawar kalau sudah melampaui batas itu.
• Selesaikan segera
Anda berhasil mendapatkan properti incaran sesuai bujet? Segeralah mengurus tetek bengek lanjutan agar pembelian rumah tuntas. Setelah keluar sebagai pemenang, Anda akan menerima risalah lelang dari KPKNL yang bobotnya setara akta jual beli. Pemenang lelang juga bakal menerima sertifikat asli, surat roya dari bank, dan sertifikat penyertaan. Berikutnya, bawa keseluruhan surat-surat itu ke BPN untuk mengurus balik nama pemilik properti atas nama Anda.
Bagaimana, sudah siap berburu di lelang properti?
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
