BI memberikan relaksasi atas rasio kredit terhadap nilai agunan. Alhasil, uang muka kredit hunian tak setinggi dulu. Pasar KPR pun berpotensi bergairah. Tambah lagi, bank menawarkan bunga murah. Tapi, tetap selektif memilih, ya.
Dua pekan terakhir aktivitas Akbar Suryono bertambah. Setelah menyelesaikan pekerjaan kantor, karyawan perusahaan percetakan di Jakarta ini sibuk mengunjungi laman bank. Ia sedang mengumpulkan informasi mengenai tawaran kredit pemilikan rumah (KPR).
Rumah idamannya telah ditemukan. Pria 28 tahun ini memilih sebuah rumah mungil di daerah Cimanggis, Depok, Jawa Barat. Maklum, harga rumah di Kota Jakarta tak terjangkau bagi kantongnya. Untuk mendanai sebagian pembelian rumah itu, Akbar memutuskan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank. Tabungannya tidak cukup bila menggunakan skema kas bertahap yang ditawarkan pengembang.
Kondisi yang dihadapi Akbar merupakan hal yang lazim dihadapi kelas menengah kita. Rumah menjadi kebutuhan utama tapi terbentur pendanaan yang terbatas. Seringkali peningkatan tabungan tidak mampu mengejar kenaikan harga properti yang naik tinggi.
Alternatif yang masuk akal tentu memanfaatkan KPR atau kredit pemilikan apartemen (KPA) untuk pembelian unit huniang jangkung. Tambah lagi, banyak bank yang menawarkan promo suku bunga tetap (fix rate) dan batas atas (capping) dalam waktu tertentu.
Bagi bank, KPR dan KPA merupakan produk andalan. Mereka bakal mengantongi margin yang tinggi dalam jangka waktu yang panjang.
Anggoro Eko Cahyo, Direktur Consumer Retail Banking Bank Negara Indonesia (BNI), menilai, pasar KPR berpotensi bergairah di sisa kuartal ketiga hingga kuartal keempat tahun ini. "Efek relaksasi loan to value (LTV) seharusnya sudah bisa terasa di kuartal keempat tahun ini. Permintaan KPR bisa lebih baik dibanding kuartal satu dan kuartal dua," kata dia.
Catatan saja, Bank Indonesia (BI) pada akhir semester I– 2015 merilis aturan relaksasi atas rasio kredit terhadap nilai agunan, baik konvensional maupun syariah. Aturan main ini yang tertuang dalam PBI Nomor 17/2015 itu berlaku efektif sejak 18 Juni. Sebagai contoh, LTV KPR untuk pembelian rumah pertama yang semula 70% naik menjadi menjadi 80%. Artinya, uang muka atawa down payment (DP) kredit properti yang semula minimal 30%, turun jadi 20%.
Maksimal 30%
Tapi, enggak gampang mendapatkan pembiayaan dari bank. Banyak aplikasi yang diajukan ditolak lantaran calon debitur dianggap bermasalah. Salah satu cara mengantisipasinya: melakukan pengecekan pada Sistem Informasi Debitur (SID). Sistem ini akan mengecek, apakah debitur memiliki kredit macet di bank. Caranya, dengan menyerahkan fotocopi indentitas asli seperti kartu tanda pengenal (KTP) ke Bank Indonesia (BI). Pengecekan ini tidak dikenakan biaya.
Eko Endarto, perencana keuangan Finansia Consulting, mengatakan, dalam mengajukan permohonan pinjaman KPR atau KPA pada bank, calon debitur juga perlu menegaskan komitmennya dalam mencicil pinjaman. Maklum, pembiayaan KPR dan KPA jangka waktunya panjang. Jika calon debitur tidak memiliki komitmen kuat dalam mengangsur, kredit tersebut bisa bermasalah.
Cicilan yang dibayarkan nasabah terdiri dari pokok pinjaman dan bunga. "Sayang sekali jika rumah akhirnya tidak jadi dimiliki karena tidak ada komitmen. Padahal, rumah, kan, merupakan aset yang bagus karena harganya selalu naik di atas 15% per tahun," ujar Eko.
Selain komitmen, dalam memiliki rumah calon debitur juga perlu melakukan perencanaan keuangan dengan baik. Perencanaan yang sembarangan malah akan menyulitkan mereka di kemudian hari.
Sudah menjadi kamus umum perencana keuangan, porsi cicilan rumah tidak boleh lebih dari 30% hingga 35% dari total pendapatan sebulan. Kalau sudah melebihi, dipastikan debitur bakal megap-megap dalam membayar cicilan rumah.
Bila calon debitur memiliki pinjaman bank yang bersifat konsumtif, disarankan untuk melunasinya terlebih dahulu. Kredit konsumtif adalah pinjaman untuk barang-barang yang nilainya terus turun seperti kendaraan bermotor.
Diana Sandjaja, perencana keuangan Tatadana Consulting, bilang, besaran porsi cicilan rumah idealnya memang 30%, agar kebutuhan lain yang bersifat produktif tidak terganggu. Soalnya, kebutuhan produktif ialah kebutuhan untuk mendukung hidup lebih baik.
Nah, cicilan bisa diperkecil dengan memperbesar uang muka. Pokok utang bisa lebih kecil dengan DP yang dibayarkan lebih tinggi. Saat ini bank menwajibkan DP properti sebesar 20% dari harga rumah.
Calon debitur juga bisa mengecilkan besaran angsuran dengan memperpanjang tenor kredit. Tapi, langkah ini harus memikirkan usia ketika cicilan berakhir. Maksimal usia terakhir mencicil adalah 55 tahun. Tujuannya, supaya saat pensiun kelak sudah tidak ada lagi utang yang harus ditanggung.
Tahap selanjutnya, Diana menambahkan, jika ingin mengambil KPR adanya baiknya mempertimbangkan lokasi, fasilitas, hingga lingkungan rumah yang menjadi incaran. Dengan begitu, rumah tersebut punya nilai jual yang tinggi. "Aset properti memiliki kendala likuidasi, maka sebaiknya bukan untuk tujuan investasi jangka pendek," imbuh Diana.
Pelunasan cepat
Hal lain yang perlu menjadi pertimbangan calon debitur sebelum mengajukan KPR atau KPA adalah jangka waktu pinjaman. Saat ini beberapa bank menawarkan bunga tetap maksimal hingga lima tahun. Bahkan ada bank yang memberikan bunga tetap sampai 10 tahun.
Tenor tersebut mesti dikaitkan dengan profil calon debitur. Debitur pengusaha tidak cocok untuk promo bunga tetap bertenor pinjaman yang panjang. Sebab, pengusaha tidak punya penghasilan tetap. Namun, ada satu kesempatan dia bisa mendapatkan penghasilan yang cukup tinggi, sehingga berpeluang punya potensi membayar cicilan dalam jumlah besar.
Sementara debitur karyawan paling cocok dengan promo bunga tetap bertenor panjang. Pegawai memiliki pendapatan tetap setiap bulan, maka dengan bunga tetap bertenor panjang akan terasa tidak memberatkan dan mempermudah perencanaan keuangan ke depan.
Terus, jangan lupa untuk memastikan ada atau tidak program percepatan pelunasan KPR. Fasilitas ini perlu ditanyakan, jangan sampai terbelit pembayaran cicilan jangka panjang. Padahal, debitur punya kemungkinan melunasi lebih cepat. Jangan terbuai akan bunga ringan dan tenor panjang.
Debitur karyawan punya potensi mempercepat pelunasan KPR atau KPA lantaran biasanya saban tahun mendapatkan bonus dari perusahaan tempatnya bekerja. Bonus tersebut bisa digunakan untuk mempercepat pelunasan kredit. Sementara debitur pengusaha bisa mengebut pelunasan pinjaman karena penghasilannya bisa lumayan besar.
Pandji Harsanto, perencana keuangan OneShildt Financial Consulting, menuturkan, debitur KPR atau KPA memang perlu mempertimbangkan percepatan pembayaran pinjaman. Tujuannya, agar utang bisa celunas dan meringankan beban. "Jangan takut dengan penalti percepatan. Asalkan penaltinya masuk akal, ada baiknya dipertimbangkan," ujarnya.
Dalam perhitungan Pandji, idealnya jangka waktu KPR maksimal 12 tahun. Lebih dari dari itu debitur akan menanggung beban bunga cicilan yang lebih besar dari pokoknya.
Dengan opsi pelunasan cicilan lebih cepat, debitur berpotensi bisa membeli properti kedua atau ketiga. Besaran cicilan yang ditanggungpun tidak akan lebih dari 30% dari total pendapatan. "Bila sejak awal memang ada niat membeli rumah kedua dan ketiga, sebaiknya untuk rumah pertama tidak mengepaskan pembayaran cicilan 30%. Mungkin hanya 20% dan sisanya untuk cicilan rumah seterusnya," kata Pandji.
Tanpa bermaksud merekomendasikan, berikut beberapa promo bunga KPR murah yang ditawarkan perbankan:
• Bank Mandiri
Bank dengan aset terbesar di Indonesia menawarkan Mandiri KPR Merdeka. Ada dua tawaran bunga murah dalam promo yang berlaku hingga 30 September ini yang bisa dipilih calon debitur. Pertama, bunga efektif sebesar 8,75% selama tiga tahun. Kedua, bunga tetap sebesar 9,75% sepanjang lima tahun. Pinjaman itu bertenor 20 tahun. Setelah masa promo selesai, nasabah akan mendapatkan bunga mengambang. Saat ini floating rate KPR Bank Mandiri di kisaran 12%.
Tawaran bunga menarik ini bisa dinikmati nasabah baru hingga nasabah existing yang ingin mengalihkan KPR ke Bank Mandiri untuk pembelian rumah pertama dan rumah bekas. Tapi, promo itu tidak berlaku bagi nasabah Mandiri KPR Top Up dan KPR Multiguna.
Untuk bisa mendapatkan promo bunga tersebut, calon debitur wajib membeli rumah, apartemen, ruko, atau rukan dari pengembang atawa broker, seperti Adhy Realty, Agung Podomoro Land, Alam Sutera. AKR Grup, serta Ciputra.
Bank Mandiri memberikan pembiayaan minimal Rp 300 juta bagi nasabah karyawan. Sementara untuk over credit dari bank lain, pembiayannya paling sedikit Rp 500 juta. Tapi ingat, untuk memperoleh promo itu, nasabah dikenakan biaya administrasi, asuransi, provisi, hingga appraisal. "Promo ini untuk menunjang target pertumbuhan KPR tahun ini dan mempermudah masyarakat mendapatkan rumah idaman," kata Rohan Hafas, Sekretaris Perusahaan Bank Mandiri.
• BNI
Bank milik pemerintah ini punya KPR/ KPA murah bertajuk BNI Griya Merdeka. Promo ini berlangsung hingga akhir September 2015, dengan membidik kelas menengah yang mencari pembiayaan bagi hunian idaman. Dalam program ini BNI memberikan bunga tetap 8,45% selama tiga tahun. Setelah promo selesai, nasabah akan dikenakan bunga mengambang. Saat ini bunga KPR BNI di kisaran 12%. Bunga murah ini hanya bisa dinikmati calon debitur yang ingin memiliki hunian seharga Rp 500 juta lebih.
BNI Griya Merdeka bisa dimanfaatkan untuk pembelian tanah atau kavling, rukan atau ruko, renovasi, dan take over kredit. Kredit ini berjangka waktu hingga 20 tahun. Jika ingin melakukan pelunasan sebagian dan seluruhnya, nasabah akan kena penalti di bawah 5% dari total pinjamannya.
Tak hanya itu, BNI juga menjanjikan diskon biaya administrasi dan provisi sebesar 70%. Anggoro yakin tawaran bunga spesial tersebut bakal mendongkrak permintaan kredit di semester kedua tahun ini. Kredit hunian BNI hanya tumbuh tipis 2,3%–2,5% di sepanjang paro pertama 2015. "Dengan pelonggaran LTV dan gimmick ini diharapkan KPR bisa tumbuh menjadi 7%," kata dia.
• Bank Tabungan Negara (BTN)
Bank pelat merah spesialis penyalur KPR ini memiliki promo Fasilitas Likuiditas Pinjaman Perumahan (FLPP) berupa DP 1% dari harga rumah. Pinjaman ini memiliki bunga tetap 5% hingga jatuh tempo. Jangka waktunya paling lama 20 tahun. Tapi, kredit ini diberikan untuk masyarakat berpenghasilan maksimal Rp 4 juta sebulan untuk rumah tapak. Bagi yang ingin mempunyai rumah susun (rusun), batas penghasilannya paling besar Rp 7 juta.
Dalam program ini, BTN membiayai rumah dengan harga Rp 110 juta per unit hingga Rp 300 juta seunit. BTN membebankan biaya provisi sebesar 0,5% dan administrasi Rp 250.000. Sedangkan biaya notarisnya cuma-cuma.
BTN juga menawarkan promo untuk program rumah nonsubsidi lewat KPR BTN Platinum. KPR ini untuk pembiayaan rumah berharga di atas Rp 500 juta. Promo ini memberikan bunga tetap satu tahun. Saat ini bunga dasar KPR BTN 11,25% per tahun. Keunggulan program ini adalah jangka waktu pinjamannya. BTN memberikan tenor hingga 25 tahun.
Selain itu, BTN juga membidik penyaluran KPR bagi para tenaga kerja Indonesia (TKI). Fasilitas itu tidak diberikan kepada TKI saja, keluarganya juga bisa memanfaatkan pinjaman tersebut untuk pembelian atau renovasi rumah, dengan jaminan penghasilan si TKI yang bekerja di luar negeri.
Maryono, Direktur Utama BTN, menuturkan, banknya berharap dengan menggarap TKI bisa mendukung pencapaian program Satu Juta Rumah. "Kami mempunyai target sekitar 10.000 unit untuk tahun pertama program Satu Juta Rumah bisa diserap TKI," tuturnya dalam siaran pers.
TKI dan keluarganya bisa memperolah pinjaman maksimum Rp 250 juta, dengan angsuran paling besar 40% dari penghasilan. Jangka waktu pelunasan lima tahun dengan DP 10%. BTN memberikan bunga fixed selama lima tahun.
• Bank Internasional Indonesia (BII)
Tak mau kalah, BII juga memiliki program KPR berbunga tetap. Produk berjudul Kredit Properti Multiguna ini menawarkan KPR dengan bunga fixed rate 12% selama lima tahun atau 12,25% sepanjang 10 tahun. Lani Darmawan, Direktur Ritel Banking BII, mengungkapkan, program bunga fixed 10 tahun memudahkan segmentasi nasabah karyawan tetap untuk mengelola KPR terhadap fluktuasi bunga, sehingga cicilan tak mengalami perubahan.
Menurut Lani, peminat Kredit Properti Multiguna semakin bagus. Terlebih, perlambatan pertumbuhan ekonomi yang melanda Indonesia seperti sekarang ini. "Karena banyak nasabah memilih kepastian. Sehingga, fasilitas fixed rate memudahkan," ujar Lani.
Lebih lanjut, Lani menjelaskan, dari total permintaan KPR setiap bulan, sekitar 15% di antaranya berupa skema fixed rate 10 tahun. Masyarakat yang menikmati fasilitas ini adalah nasabah kelas menengah atas, dengan ticket size harga properti besar. Tak hanya tawaran bunga tetap, BII juga menawarkan tenor KPR panjang yakni 30 tahun. Produk kredit ini menyasar nasabah usia muda.
• Bank Central Asia (BCA)
BCA merupakan bank pelopor pemberi bunga tetap dalam jangka waktu tertentu. Bank yang terafiliasi dengan Grup Jarum ini memiliki program KPR BCA Fix and Cap Spesial HUT BCA ke-58. Promo ini sejatinya hanya berlaku Februari hingga Juli 2015 lalu. Tapi, besarnya animo masyarakat membuat BCA memperpanjang program tersebut sampai Oktober mendatang.
Dalam program ini BCA memberikan bunga tetap hingga lima tahun. Nasabah yang aplikasi diterima bisa mendapatkan bunga tetap 8,88% hingga tiga tahun. Setelah itu bunganya maksimal 9,99% selama dua tahun sampai tiga tahun.
Untuk pembiayaan ulang, BCA memberikan bunga tetap 9,4% selama tiga tahun. Setelahnya berlaku bunga 9,99% untuk dua tahun–tiga tahun. Setelah promo selesai, nasabah akan kena bunga mengambang. Saat ini rata-rata bunga mengambang BCA sebesar 11,75% per tahun. BCA berjanji akan melakukan evaluasi bunga kredit rumah per semester. Yang mau melunasi pinjaman lebih cepat dalam lima tahun pertama, terkena penalti 2%.
Mau pilih KPR yang mana?
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
