INVESTASI PROPERTI - Properti menjadi salah satu pilihan investasi favorit sebagian orang. Alasan utama adalah nilai properti yang senantiasa naik dari tahun ke tahun. Tetapi harap diingat bahwa aset properti bersifat tidak likuid, jadi diperlukan beberapa strategi investasi, agar Anda benar-benar siap jika hendak berinvestasi properti.
Lantas apa saja yang mesti Anda persiapkan sebelum berinvestasi properti? Salah satu faktor penting adalah kemampuan finansial sebagai investor. Anda mesti paham ada beberapa biaya yang harus dikeluarkan dalam pembelian properti, seperti uang muka (jika membeli dengan kredit), BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), biaya notaris.
Jadi harus diperhitungkan dengan matang terkait kemampuan finansial sebelum berinvestasi properti. “Idealnya pembelian properti dilakukan secara tunai agar keuntungan segera dinikmati.”ujar Sherly Sintia, CFP, Assistant Consultant di ZAP Finance.
Tetapi jika Anda hendak membeli properti kedua yang akan disewakan dengan cara kredit, maka pastikan total cicilan properti pertama dan kedua maksimal 30% dari pemasukan bulanan Anda. Jika jumlah cicilan melebihi 30% akan berpotensi menimbulkan masalah keuangan nantinya, karena cashflow terganggu.
Tips memilih jenis properti yang sesuai
Ada 4 tips memilih jenis properti yang sesuai yang dibagikan Sherly yakni sebagai berikut:
1.Pahami risiko dan potensi keuntungan
Aset properti pada umumnya memberikan keuntungan dalam bentuk kenaikan harga. Di samping itu, ada juga dapat mengharapkan tambahan penghasilan dalam bentuk penghasilan sewa. Namun di sisi lain, aset investasi dalam bentuk properti juga memiliki risiko yaitu kelancaran likuiditas saat timbul kebutuhan untuk menjual.
Jika ingin menjual dengan harga pasar, maka ada potensi investor tidak bisa segera mengubah aset investasi menjadi tunai, karena harus mencari pembeli yang sesuai. Jadi perlu waktu untuk mengubah aset properti menjadi tunai. Itu sebabnya investasi properti hanya tepat untuk tujuan jangka panjang. “Jangan menggunakan investasi properti untuk tujuan jangka pendek.”imbuh Sherly.
2. Lokasi properti
Jargon dalam investasi properti sering disebut lokasi, lokasi dan lokasi. Strategis atau tidaknya lokasi properti akan sangat menentukan kemudahan dalam mencari penyewa maupun pembeli. Selain itu, kenaikan harga properti sangat dipengaruhi oleh lokasi yang strategis serta tersedianya infrastruktur pendukung seperti jalan raya, akses tol,stasiun dan lain-lain.
3. Rekam jejak pengembang
Umumnya pengembang besar yang sudah lama berkecimpung dalam industri properti memiliki berbagai proyek yang sudah lengkap dengan sarana pendukung infrastruktur dan kelengkapan kebutuhan hunian seperti sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, pasar.
Tetapi harga jual properti dari pengembang besar juga dipatok cukup tinggi. Sedang pengembang menengah dan kecil, biasanya memasarkan produk properti lebih murah, tetapi juga biasanya akses jalan menuju lokasi tidak terlalu mendukung, seperti lebar jalan yang sempit. Belum lagi proyek properti pengembang kecil biasanya hanya terdiri dari puluhan rumah yang tergabung dalam satu kluster.
Pengembang kecil dan menengah ini beberapa mengalami kekurangan modal dalam menuntaskan bangunan proyek propertinya. Hal ini bisa berdampak pada proses penyelesaian bangunan dan spesifikasi bangunan. Misalnya, penyelesaian bangunan tidak tepat waktu, penurunan beberapa spesifikasi bangunan dari rencana awal saat dipasarkan, pembuatan saluran pembuangan yang asal jadi.
Oleh sebab itu disarankan bagi investor properti pemula untuk membeli property minimal yang sudah terbangun 80% untuk mengurangi risiko.
4.Fasilitas penunjang
Fasilitas penunjang sebuah kawasan hunian akan sangat meningkatkan pasaran properti. Beberapa contoh fasilitas penunjang yang wajib ada dalam hunian sekolah, pusat perbelanjaan, pasar tradisional, bank, pusat kebugaran, rumah sakit, tempat ibadah dan lain-lain.
Investor pemula yang hendak memulai investasi properti seringkali kesulitan menentukan berapa harga properti yang sesuai dengan kemampuan finansialnya. Nah, sebagai pedoman yang kerapkali dipakai dalam menentukan harga properti yang bisa dijangkau investor adalah sebesar 5 kali penghasilan setahun.
Sekedar contoh, jika properti pertama Anda sudah lunas, hendak membeli properti kedua dan Anda memiliki penghasilan tetap bulanan sebesar Rp 15.000.000, maka harga properti yang terjangkau bagi Anda adalah sebagai berikut:
Rp 15.000.000 x 12 x 5 = Rp 900.000.000
Angka perhitungan di atas sudah mencakup harga properti dan juga biaya-biaya yang ditimbulkan dalam transaksi jual beli properti.
Berdasarkan contoh perhitungan di atas, maka Anda bisa memulai pemilihan properti yang dipasarkan dengan kisaran harga tersebut dan sudah termasuk biaya-biaya yang diperlukan dalam pembelian properti.
Baca Juga: Tips Efektif Memulai Langkah Menuju Kemerdekaan Finansial
Sebagai pilihan instrumen investasi dalam mengoptimalkan aset, properti juga memiliki kelebihan dan kekurangan dibanding berinvestasi pada surat berharga.
Kelebihan investasi properti:
- Terlihat bentuk fisik investasinya
- Tidak terancam inflasi
- Harga cenderung meningkat
- Dapat dijadikan pasif income
- Dapat dijadikan agunan ke bank atau lembaga pembiayaan
Kekurangan investasi properti:
- Sulit untuk dijual cepat
- Butuh modal besar untuk berinvestasi properti
- Harus ada biaya perawatan properti
- Butuh proteksi untuk cegah risiko bencana (kebakaran, kebanjiran, gempa)
- Biaya pajak yang besar
Jika Anda sebagai investor hendak menyewakan properti yang Anda miliki seperti rumah atau apartemen, lantas bagaimanakah cara menentukan imbal hasilnya? Agar harga sewa yang Anda tetapkan bisa dijangkau konsumen dan juga memberikan keuntungan investasi bagi Anda sebagai investor.
Menurut Sherly dalam menentukan harga sewa properti adalah menggunakan yield. Yield adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti.
Misalnya harga properti Rp 100.000.000, sementara harga sewa per tahun adalah Rp 5.000.000 per tahun.
Maka yield properti tersebut = 5.000.000/100.000.000 x 100% = 5%
Yield umumnya dijadikan patokan potensi sebuah properti yang disewakan. Besaran yield rumah berkisar antara 3% hingga 5%. Sedangkan yield apartemen berkisar 7% hingga 12%. Jadi pastikan harga sewa yang ditentukan sudah sesuai dengan perhitungan yield yang disarankan.
Semoga poin-poin penting dalam investasi properti di atas menjadikan Anda lebih teliti saat hendak memulai berinvestasi properti. Selamat berinvestasi properti.
Baca Juga: Tips Agar Pengajuan KPR atau KPA Disetujui Bank
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
