Investasi properti tengah menjadi primadona saat ini. Tawaran properti, entah untuk dijual lagi maupun disewakan, kian membanjir. Bagaimana memanfaatkan peluang dari bisnis penyewaan properti? Selama empat edisi ke depan, KONTAN akan membahas seluk-beluk investasi sewa properti ini.
Gerak landai bunga acuan Bank Indonesia (BI) dalam beberapa tahun terakhir menjadi salah satu pemicu terbesar booming sektor properti di Indonesia. Mari kita ingat bersama, BI rate anteng bertahan di level 5,75% sejak Februari 2012 silam. Situasi ini sedikit banyak mempengaruhi pasar bunga kredit perbankan nasional, termasuk bunga kredit pemilikan rumah (KPR).
Lima tahun silam, mungkin sulit dibayangkan bunga KPR ataupun kredit pemilikan apartemen (KPA) bisa meluruh ke bawah 10% setahun. Tapi kini, beberapa bank kakap berani menawarkan bunga KPR murah, hingga 7%–10% per tahun. Data BI mencatat, pada 2011 silam, rata-rata bunga KPR berkisar 11,19%. Kini angka itu menurun ke 10,4%.
Penurunan bunga KPA dan kredit pemilikan ruko atau rukan malah lebih dalam. Bunga KPA pada 2011 lalu, ambil contoh, rata-rata masih 10,96%. Namun, kini, si bunga sudah anjlok hingga level 6,91%. Rerata bunga kredit ruko atau rukan turun dari 10,66% menjadi 9,9% pada kurun waktu yang sama.
Penurunan biaya pembiayaan pemilikan properti tak ayal mendorong minat masyarakat terhadap properti. Perburuan properti tak kalah ramai dengan kegandrungan orang Indonesia berinvestasi emas. Tengok saja gejala demam properti yang terjadi di Jakarta. Kenaikan harga properti di lokasi-lokasi strategis seperti Kebayoran Baru atau Kelapa Gading, sekadar contoh, bisa tiga kali lipat alias 300% dalam tempo kurang dari lima tahun!
Fenomena ini memang sempat membuahkan kecemasan pada sebagian kalangan. Mereka khawatir akan terjadi gelembung bubble properti di Indonesia. Namun, cuan dari investasi properti yang menggiurkan adalah fakta yang sulit dipungkiri. “Kenaikan harga properti itu hampir pasti, apalagi jika lokasinya strategis,” ujar Freddy Pieloor, perencana keuangan MoneynLove Planning and Consulting.
Pendorong lain gejala ini berasal dari faktor fundamental pembentuk harga, yaitu pasokan dan permintaan yang tidak seimbang. Di Indonesia, rasio kepemilikan rumah masih rendah. Fakta ini tercermin dari rasio paparan KPR terhadap produk domestik bruto (PDB) Indonesia yang masih di bawah 3%. Bandingkan dengan Singapura yang sudah mencapai 36% atau Amerika Serikat yang sudah 88%. Artinya, ceruk pasarnya masih terbuka. Potensi permintaan bejibun, yang tidak diimbangi suplai memadai, membuka peluang kenaikan harga yang menggiurkan.
Riset konsultan properti Knight and Frank tempo hari membeberkan, harga properti residensial mewah di Jakarta mencatat kenaikan 80% dalam lima tahun terakhir. Mau tahu rata-rata harga jual residensial mewah di Jakarta saat ini? Knight and Frank mencatat, harga telah mencapai US$ 3.746 per m², Rp 36,33 juta dengan asumsi harga dollar AS setara Rp 9.700.
Peluang sewa
Anda pun bisa turut menci-cipi legit peruntungan di investasi ini. Tentu dengan catatan, modal cukup dan memahami betul risiko-risiko yang ada. Bagaimana pun, hukum investasi “high risk high return” harus selalu Anda ingat.
Investasi di properti termasuk investasi “kelas berat”. Sebab, kita membutuhkan modal yang lebih banyak. Sudah begitu, properti tidak selikuid saham, reksadana, atau emas ketika Anda butuh mencairkannya. Jadi, investor properti memang benar-benar butuh amunisi lebih gemuk.
Namun, sebagai salah satu langkah diversifikasi portofolio investasi, tak salah kalau Anda serius menimbang peluang masuk ke instrumen investasi ini untuk memburu keuntungan.
Bisnis dan investasi di properti menawarkan paling tidak dua keuntungan. Pertama, keuntungan dari kenaikan harga properti yang didapatkan dari selisih harga beli dengan harga jual (capital gain). Nilai capital gain bisa sangat besar, tapi kepemilikan properti lepas dari tangan Anda.
Kedua, keuntungan dari sisi arus kas (cash flow) dari hasil penyewaan aset properti. Keuntungan menyewakan properti mungkin tidak sebesar saat Anda menjualnya. Namun, Anda bisa mengantongi pendapatan rutin jika menyewakan tanpa kehilangan kepemilikan.
Jika Anda beruntung bisa menyewakan unit properti sesuai target pendapatan, hasil dari sewa itu bisa dimanfaatkan untuk membayar cicilan kredit. Anda juga bisa memanfaatkannya untuk mendukung tujuan keuangan lain, seperti menyiapkan dana pensiun atau dana pendidikan anak kelak.
Nah, kali ini, KONTAN akan mengulas peluang dari penyewaan properti dari sisi perencanaan keuangan. Apa saja yang perlu Anda perhatikan dan cermati dalam memanfaatkan peluang penyewaan properti? Simak paparan berikut:
Tentukan tujuan
Diana Sandjaja, perencana keuangan MRE Consulting, mengingatkan, hal paling prinsip berinvestasi di produk apa pun, termasuk aset properti, adalah menentukan tujuan. “Tentukan dulu apakah kita akan menjadikan properti sebagai sumber pendapatan, atau diversifikasi aset mendukung tujuan keuangan?” kata dia.
Jika hendak menjadikannya sebagai sumber pendapatan, maka menyewakan unit properti yang kita miliki menjadi strategi paling tepat. Anda bisa mengantongi pendapatan rutin dari ongkos sewa. “Jika ingin menyewakan properti atau pun jual beli properti, bagaimana rencana pembayaran Anda? Itu yang harus dijawab terlebih dulu,” kata Farah Dini, perencana keuangan Fin-Ally Planning and Consulting.
Pertimbangkan kondisi kantong
Untuk menyewakan properti, Anda tentu harus punya aset berupa properti. Jika saat ini sudah memiliki modal tersebut, mungkin persiapan yang harus Anda susun tidak terlalu rumit dan banyak. Anda tinggal memoles si calon mesin uang agar layak disewakan.
Anda juga perlu menentukan tarif sewa, mengantisipasi biaya-biaya yang timbul dari kegiatan penyewaan, seperti biaya perawatan dan sebagainya, juga biaya promosi untuk mencari penyewa. Ingat, semua itu butuh ongkos. Pastikan besar biaya atau modal yang harus Anda keluarkan di awal usaha tersebut tidak mengganggu arus kas kocek Anda. Apalagi, sampai mengganggu tujuan keuangan yang sudah Anda jalankan selama ini, seperti dana pendidikan atau dana pensiun.
Lain cerita jika saat ini Anda baru sebatas berniat membeli properti untuk kelak disewakan. Pekerjaan rumah alias PR yang harus Anda selesaikan tentu lebih banyak.
Ambil contoh, apakah pembelian melalui KPR atau tunai langsung, atau tunai bertahap? Jika pilihan Anda KPR atau KPA, tentu harus menyiapkan dana untuk uang muka. Apakah dana itu sudah ada? Jangan lupa, KPR dan KPA juga berbuntut biaya-biaya lain yang harus ditanggung seperti biaya administrasi, asuransi, sertifikat, pajak, dan sebagainya. “Bagaimana Anda mengumpulkan dana tersebut? Jika memakai dana menganggur pastikan tidak mengganggu arus kas dan rencana keuangan lain,” saran Dini. Ingat, batas maksimal cicilan utang adalah 30% dari total penghasilan bulanan Anda.
Prita Ghozie, perencana keuangan ZAP Finance, menambahkan, Anda harus mencermati skema pinjaman, utamanya tingkat bunga dan penalti jika pelunasan dipercepat. “Pemasukan sewa bulanan harus dapat menutup cicilan dan biaya perawatan properti,” kata dia.
Pilih target pasar
Menentukan target pasar atau calon penyewa merupakan langkah sangat penting karena berimplikasi pada banyak hal. Pertama, jenis properti yang hendak Anda sewakan. Jika target pasar Anda adalah mahasiswa, maka membeli unit apartemen tipe studio mungkin lebih tepat ketimbang membeli unit lebih besar dan lengkap.
Sebaliknya, jika target pasar Anda adalah para ekspatriat, maka belilah residensial (landed house) yang lengkap dengan kolam renang. Sedang jika Anda mengincar pebisnis, memilih ruko atau rukan tentu lebih cocok. Prita menambahkan, untuk properti apartemen, pasar di Indonesia lebih menyukai tipe yang berisi dua kamar.
Kedua, penentuan lokasi. Lokasi properti di dekat pusat pendidikan seperti sekolah atau universitas tentu lebih pas jika Anda menyasar pasar dari kalangan mahasiswa. Sebaliknya jika target Anda adalah pekerja, entah lokal maupun asing, ada baiknya memilih lokasi yang dekat dengan pusat bisnis atau industri.
Riset harga sewa
Setelah Anda sudah memastikan siapa target pasar atau calon penyewa unit properti Anda, langkah selanjutnya adalah menentukan harga sewa.
Riset harga sewa mutlak harus dilakukan. Anda bisa memanfaatkan kecanggihan internet untuk mengakses informasi harga penyewaan. Misalnya, dengan menengok situs jual beli dan sewa properti yang menjamur saat ini.
Penting juga untuk melihat tetangga kanan kiri yang menyewakan unit serupa. Oiya, tentukan juga apakah properti yang Anda sewakan itu non furnished alias tanpa perabot, semi furnished, atau lengkap dengan perabot? Faktor ini turut menentukan harga sewa properti Anda.
Hitung tarif sewa
Prita menegaskan, potensi keuntungan dan risiko investasi dari properti yang kita sewakan, perlu dihitung cermat. Tentukan berapa target return sewa berikut rerata kenaikan tarif sewa. Itu perlu untuk melihat nilai wajar properti milik Anda (lihat simulasi).
Dini menambahkan, untuk menentukan tarif sewa, Anda bisa mengacu pada tingkat kapitalisasi properti yang kita sewakan. “Rata-rata tingkat kapitalisasi properti rumah adalah 3%–5%, sedangkan apartemen sekitar 7%–12%. Itu tergantung dari lokasi juga,” jelasnya.
Sebagai gambaran, Anda membeli apartemen Rp 440 juta, harga sewa Anda minimal sebesar Rp 440 juta x 12%, ekuivalen Rp 52,8 juta per tahun atau Rp 4,4 juta per bulan.
Anda bisa membuka pintu negosiasi dengan calon penyewa yang hendak membayar sewa di depan sekaligus selama satu tahun.
Susun kontrak sewa
Setelah meriset harga sewa dan menentukan tarif sewa properti milik Anda, kini tiba saat menyusun draf kontrak sewa. Isi draf kontrak selain memuat tarif sewa dan skema pembayaran: apakah setahun sekali, atau per kuartal atau per bulan.
Kontrak juga memuat persyaratan menjadi penyewa, mulai dari persyaratan standar, seperti identitas (KTP), lalu nomor kontak yang bisa dihubungi, dan kontak darurat. Anda bisa mensyaratkan penempatan deposit bernilai tertentu sebagai dana darurat ketika ada kerusakan pada unit yang disewakan. “Saat si penyewa tidak mengganti, Anda bisa menggunakan deposit itu,” saran Dini.
Oh, iya, draf kontrak sewa juga perlu memuat perjanjian terkait biaya rutin. Pastikan di awal, apakah tarif sewa yang Anda pasang itu sudah termasuk biaya perawatan, biaya listrik, air, dan fasilitas lain.
Mulai pasarkan!
Memanfaatkan jasa pemasaran properti online termasuk yang paling efektif. Bisa lewat situs jual beli dan sewa properti yang kini mewabah, atau membuat domain situs sendiri jika unit yang Anda tawarkan cukup banyak pilihannya.
Anda juga bisa memakai jasa marketing developer, terutama untuk apartemen atau ruko. “Biayanya berkisar 5% dari harga sewa per bulan,” kata Dini. Jasa broker properti juga bisa Anda manfaatkan. Pilihan ini juga membutuhkan biaya. Fee broker properti asumsikan sekitar 2,5%–3%. Prita menilai, memakai jasa agen atau koordinator marketing properti lebih efektif. “Itu untuk menghindari kesulitan dalam melayani calon penyewa,” katanya. Anda juga bisa memilih kondominium hotel karena urusan pemasaran sudah ditangani manajemen pengembang.
Itulah pemanasan yang harus Anda lakukan sebelum mengambil keputusan berinvestasi properti sewa.
Simak ulasan seri-seri berikutnya di Tabloid KONTAN yang terbit setiap pekan.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
