Bagi banyak kalangan, membeli rumah bisa jadi merupakan transaksi terbesar dalam hidup. Maklumlah, harga rumah tidak murah. Bila Anda bukan kalangan berkocek supertebal, pilihan membeli rumah boleh jadi hanya lewat kredit pemilikan rumah (KPR) atau cicilan ke pengembang dengan tenor pendek.
Bagi perbankan, KPR menjadi salah satu sumber pendapatan andalan. Maklum, bunga KPR terbilang tinggi. Mengutip data Bank Indonesia terbaru, suku bunga dasar kredit pemilikan rumah di perbankan per Desember 2014, masih sebesar 12,1%. Angka itu belum ditambah premi risiko yang harus ditanggung debitur KPR. Dengan kata lain, bunga KPR bisa di atas kisaran angka tersebut.
Momok calon debitur KPR pada tingginya bunga utang, menjadi peluang bagi bank menawarkan skema lain KPR yang lebih “ramah” bunga. Salah satu skema KPR yang banyak ditawarkan oleh bank adalah back to back deposit.
Skema KPR ini memungkinkan debitur KPR mendapatkan potongan bunga apabila debitur tersebut memiliki sejumlah tabungan senilai tertentu, di bank yang sama. Salah satunya adalah KPR Bijak yang ditawarkan oleh Bank Permata.
Dewi Damajanti, Head Mortgage Permata Bank, menuturkan, KPR Bijak merupakan produk KPR yang berkaitan dengan produk tabungan. “75% saldo tabungan nasabah diperhitungan sebagai pengurang pokok utang dalam hitungan bunga KPR,” jelasnya.
Dengan begitu, debitur KPR berpeluang mendapat bunga rendah bahkan bisa 0%, tergantung nilai tabungannya. Memakai simulasi KPR yang tersedia di Bank Permata, berikut gambarannya: Debitur memiliki rata-rata saldo tabungan senilai Rp 100 juta selama tenor KPR. Debitur ini mengajukan KPR senilai Rp 1 miliar dengan tenor 10 tahun atau 120 bulan.
Dengan uang muka Rp 300 juta, nilai pinjaman dari bank adalah Rp 700 juta. Bunga KPR Permata sekitar 11,5% untuk bunga tetap 1 tahun. Bila diasumsikan tahun kedua hingga akhir KPR bunga floating 14,5%, maka total beban bunga yang harus dibayar debitur adalah Rp 376,76 juta dengan masa pelunasan 7 tahun 9 bulan. Lebih cepat 25 bulan dari tenor KPR. Adapun, besar cicilan per bulan mencapai Rp 9,84 juta.
Sedangkan, bila debitur memakai skema KPR konvensional, memakai asumsi pinjaman dan bunga sama, maka total beban bunga yang harus dibayar debitur mencapai Rp 603,95 juta selama 120 bulan.
Cicilan per bulan juga sama, yakni Rp 9,84 juta. Dengan begitu, beban bunga dengan skema konvensional jauh lebih mahal sekitar Rp 227,19 juta.
Tidak dikunci
Dewi menambahkan, syarat mengambil skema KPR Bijak itu tidak berbeda dengan KPR umum. Tambahannya, nasabah harus terlebih dulu membuka tabungan Bijak yang tidak memberi bunga dan mengutip biaya administrasi Rp 20.000 per bulan.
Kendati bisa menjadi pengurang bunga KPR, tabungan si debitur di produk ini tidak dikunci alias bisa diambil ataupun ditambah sewaktu-waktu. Walau begitu, posisi saldo tabungan setiap hari tetap akan diperhitungkan sebagai pengurang pokok pinjaman dalam hitungan bunga KPR.
Dengan metode itu, ketika saldo rata-rata tabungan debitur dipertahankan dalam jumlah besar, dia berkesempatan melunasi KPR lebih cepat.
Sejatinya, bukan cuma Permata yang menawarkan skema back to back deposit KPR. Banyak bank yang juga menawarkan produk KPR sejenis. Misalnya, Bank CIMB Niaga memiliki skema mirip bernama KPR Xtra Manfaat. Yang membedakan adalah persentase saldo tabungan yang bisa menjadi pengurang bunga KPR mencapai 80%.
Bank lain seperti bank syariah, banyak pula yang menawarkan skema back to back deposit, namun memakai produk deposito yang dananya dikunci sebagai agunan KPR.
Anda tertarik dengan tawaran skema itu? Sebelum memutuskan, silakan mencermati beberapa hal sebagaimana saran para perencana keuangan, sebagai berikut:
Tawaran bunga
Salah satu hal prinsip yang harus dicermati para calon debitur ketika menimbang tawaran kredit bank adalah besar bunganya. Bunga sejatinya adalah harga yang dibanderol bank ketika memberikan pinjaman uang pada Anda.
Untuk mengetahui apakah tawaran bunga bank tersebut cukup kompetitif atau malah lebih mahal, Anda harus mau sibuk meriset dan membandingkan dengan toko sebelah.
Bandingkan dengan bunga-bunga KPR bank lain yang menawarkan skema serupa ataupun bunga KPR berskema konvensional. Informasi suku bunga kredit dasar KPR di seluruh bank bisa Anda lihat di website Bank Indonesia atau di situs masing-masing bank.
Kebutuhan dana
Dalam KPR skema back to back deposit, kesempatan debitur mendapatkan diskon bunga terbuka apabila dia memiliki simpanan di produk tabungan bank yang sama. Yang menarik, dana di tabungan yang menjadi pengurang, tidak dikunci.
Menurut perencana keuangan Tatadana Consulting, apabila dana di simpanan tersebut merupakan dana darurat keluarga, hal itu tak jadi soal, mengingat dana di tabungan bisa Anda ambil sewaktu-waktu.
Cuma, perlu diingat, ketika nilai dana di tabungan sedikit, maka efeknya sebagai pengurang beban bunga KPR juga ikut berkurang. Sebaliknya, semakin besar saldo tabungan Anda, peluang melunasi KPR lebih cepat akan lebih terbuka.
Sebagai contoh, KPR tenor 10 tahun dengan pokok utang Rp 700 juta. Bunga fixed 1 tahun sebesar 11,5% dan floating 14,5% selama sisa tenor. Apabila selama tenor KPR, rata-rata saldo tabungan Anda Rp 20 juta, maka total beban bunga yang harus Anda bayarkan mencapai Rp 546,45 juta dan lunas dalam tempo 9,5 tahun. Lebih lama dibandingkan ketika saldo tabungan Anda mencapai Rp 100 juta.
Lebih untung mana?
Bila dilihat sekilas, skema KPR yang ditawarkan oleh Bank Permata memberi dua keuntungan. Yaitu, total beban bunga lebih kecil dan kredit bisa dilunasi debitur lebih cepat tergantung dari nilai tabungannya di bank yang sama.
Lantas, apakah skema seperti itu lebih menguntungkan dibandingkan dengan skema KPR konvensional yang dipercepat pelunasannya oleh si debitur sendiri? Mari kita bandingkan. Taruh kata, Anda mengambil KPR skema konvensional selama 10 tahun dengan pokok utang Rp 700 juta. Bunga fixed 1 tahun 11,5% dan floating 14,5%.
Angsuran per bulan selama setahun pertama mencapai Rp 6,17 juta. Sisa saldo utang setelah tahun pertama terlewati mencapai Rp 625,92 juta. Nah, ketika cicilan sudah berjalan 8 tahun, Anda hendak melakukan percepatan pelunasan. Sisa saldo utang Anda masih sebesar Rp 144,99 juta. Bila ingin melunasi, Anda harus menyiapkan dana senilai itu berikut penalti pelunasan apabila disyaratkan.
Sedang bila memakai KPR Bijak, dengan skenario sama, Anda bisa lunas KPR dalam tempo 7 tahun 9 bulan dengan masih memiliki tabungan senilai Rp 100 juta yang semula menjadi faktor pengurang bunga KPR.
Meski demikian, perencana keuangan Safir Senduk dan Rekan Rakhmi Permatasari mengingatkan, Anda perlu mencermati lagi apakah ada risiko perubahan bunga berupa kenaikan yang drastis di tengah masa kredit. “Kita tetap harus menghitung ulang terlebih dahulu dan membandingkan dengan bunga bank lain,” kata dia.
Selain itu, tidak tertutup kemungkinan Anda masih bisa menemukan tawaran bunga KPR lebih murah dari bank lain kendati skemanya konvensional atau tidak memakai prinsip back to back deposit.
Bila mempercepat
Beberapa kalangan kadangkala tidak cukup nyaman menanggung utang dalam jangka waktu lama. Maka itu, kerapkali mereka memanfaatkan opsi percepatan pelunasan sebagian atau keseluruhan untuk KPR.
Menurut Diana, KPR pada umumnya memakai bunga utang lebih rendah dibanding kredit konsumtif lain. “Jadi, KPR sebenarnya merupakan alternatif kredit paling akhir untuk kita lunasi,” kata dia.
Apabila Anda memang ingin mempercepat pelunasan KPR, pastikan Anda sudah berhitung cermat. “Harus kita hitung, jangan sampai biaya yang kita keluarkan untuk percepatan pelunasan, seperti biaya penalti dan sebagainya, malah lebih banyak daripada ketika cicilan diteruskan,” imbuh Rakhmi.
Percepatan pelunasan bisa diambil bila Anda sudah hendak masuk masa pensiun. Juga, apabila Anda ingin memakai porsi cicilan KPR untuk mengambil pinjaman lain dengan bunga setara atau lebih rendah (refinancing).
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
