: WIB    --   
indikator  I  

Modal murah jadi juragan mal dan gedung

Modal murah jadi juragan mal dan gedung

JAKARTA. Siapa enggak kepingin jadi juragan properti? Barangkali, hampir tidak ada. Maklum, Anda hanya perlu ongkang-ongkang kaki menanti pendapatan berulang dari aset properti yang Anda sewakan. Toh, keterbatasan modal membikin tidak semua orang bisa menjadi juragan properti.

Anda tentu sudah mafhum. Untuk memiliki aset properti seperti gedung perkantoran maupun pusat perbelanjaan, calon juragan properti mesti punya modal jumbo. Setidaknya, harus ada dana miliaran rupiah di kantong Anda.

Namun, enggak perlu buru-buru putus asa jika modal Anda memang terbatas. Cita-cita menjadi juragan properti masih mungkin Anda wujudkan melalui produk investasi bernama Dana Investasi Real Estat (DIRE). Di luar negeri, investasi berbentuk kontrak investasi kolektif (KIK) ini dikenal dengan sebutan Real Estate Investment Trust (REIT).

Dibanding produk investasi reksadana, sebagian dari Anda mungkin masih awam terhadap DIRE. Maklum, selama ini baru PT Ciptadana Asset Management yang punya produk itu. Manajer investasi (MI) tersebut meluncurkan DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia pertama kali pada 2012 silam.

Lima tahun berselang, barulah PT Bowsprit Asset Management menggelar penawaran umum DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure akhir bulan lalu. Padahal, selama ini banyak properti di Indonesia yang dijadikan aset dasar produk REIT di Singapura. 

Anda mungkin masih bertanya-tanya, makhluk macam apa DIRE itu. Pada intinya, DIRE merupakan wadah untuk menghimpun dana masyarakat yang selanjutnya oleh MI diinvestasikan pada aset berupa real estat, baik secara langsung maupun secara tidak langsung.

Gampangnya, DIRE sebetulnya mirip dengan reksadana. Yang jadi pembeda, dana masyarakat yang dihimpun reksadana diinvestasikan ke instrumen keuangan, seperti saham, obligasi, maupun deposito. “Sementara dana yang dihimpun DIRE digunakan untuk membeli aset realestat,” ujar Angi Lim, Presiden Direktur Bowsprit Asset Management.

Berdasarkan aturan, DIRE harus berinvestasi pada aset real estat paling kurang 50% dari nilai aktiva bersih (NAB). DIRE bisa melakukan investasi pada aset yang berkaitan dengan real estat, misalnya, efek yang diterbitkan perusahaan real estat. Tapi, DIRE dilarang menanamkan investasi pada tanah kosong atau properti yang masih  tahap pembangunan.

Akhir bulan lalu, Bowsprit Asset menggelar penawaran umum DIRE senilai Rp 2,45 triliun. Rencananya, dana yang terhimpun di DIRE Bowsprit Commercial and Infrastructure sebagian besar digunakan untuk membeli empat aset realestat, yakni Berita Satu Plaza, Menara Matahari, Menara Asia, dan DC Balaraja. Sedang sisanya sebesar Rp 691 miliar untuk membeli saham PT Mitra Wijaya Wisesa, pemilik Life Tower.

Angi mengatakan, total nilai akuisisi mencapai Rp 2,438 triliun. Tapi, penilaian alias appraisal untuk kelima aset tersebut sebesar Rp 2,489 triliun. Jadi, ada selisih Rp 51 miliar.

Berbagai keuntungan

Nah, oleh manajer properti yang ditunjuk MI, real estat yang menjadi aset DIRE akan disewakan ke penyewa alias tenant. Dari situlah, DIRE memperoleh pendapatan berulang.

Lalu, apa keuntungan bagi investor DIRE? Angi menyatakan, setelah dikurangi biaya operasional dan biaya MI, pendapatan dari hasil sewa tersebut didistribusikan ke investor  dalam bentuk dividen.

Nah, biasanya investor akan memperoleh pembayaran dividen secara reguler. Bowsprit Asset, misalnya, akan membagikan dividen setiap tiga bulan sekali. DIRE Bowsprit menawarkan imbal hasil atawa yield dividen sebesar 8,75% setahun.

DIRE Ciptadana juga membagikan dividen setiap kuartal. Irvin Patmadiwiria, Direktur Ciptadana Asset, bilang, DIRE Ciptadana memberikan imbal hasil dividen sebesar 8%.

Yang menarik, keuntungan investasi DIRE bukan cuma berasal dari pembagian dividen. Seperti Anda tahu, harga properti tiap tahun selalu naik. Karena itu, Angi menuturkan, realestat yang sudah dibeli DIRE biasanya akan dinilai ulang saban tahun. Jika harga properti berdasar penilaian ulang naik, otomatis NAB per unit ikutan naik. Itu berarti, investor berpotensi meraup untung dari kenaikan harga (capital gain).

DIRE Ciptadana, contohnya, memiliki aset berupa Solo Grand Mall. Tahun 2012 lalu, nilai akuisisi aset ini Rp 356 miliar. Kini, nilai Solo Grand Mall mencapai Rp 506 miliar. Menurut Irvin, DIRE Ciptadana memberikan capital gain atas kenaikan nilai aset sebesar 5% per tahun. Alhasil, ditambah dividen sebesar 8%, investor bisa meraup keuntungan total sebesar 13% setiap tahun.

Keuntungan lain, baik DIRE Bowspirt maupun DIRE Ciptadana diperdagangkan di pasar sekunder. Alhasil, investor juga bisa meraup cuan dari kenaikan harga NAB per unit.

Lalu, bagaimana dengan risikonya? Angi maupun Irvin mengatakan, risiko investasi DIRE terbilang rendah. Sebab, aset DIRE diasuransikan. Jika terjadi musibah menimpa realestat itu, risikonya akan ditanggung asuransi. Dengan begitu, pokok investasi tetap aman.

Risiko yang perlu diperhatikan adalah risiko bisnis. Angi menjelaskan, okupasi gedung bisa saja turun. Kalau belum ada penyewa baru, bisa saja dividennya turun. Namun, jika ada penyewa baru, harga sewa bisa naik lebih tinggi.

Risiko lainnya ialah risiko likuiditas. Menurut Irvin, lantaran belum banyak investor memahami DIRE, perdagangan produk ini di pasar sekunder masih kurang likuid. Selain itu, harga NAB per unit di pasar sekunder juga bisa turun.

Beben Feri Wibowo, Senior Analyst Pasardana, menilai, DIRE merupakan instrumen investasi yang memudahkan investor untuk memiliki aset bernilai tinggi, meski dengan modal terbatas. Karena itu, DIRE cocok bagi investor ritel. Return yang diberikan DIRE juga menarik, lebih tinggi dibandingkan dengan bunga deposito. Imbal hasilnya setara obligasi korporasi dengan peringkat A.

Cuma, lantaran merupakan KIK dan likuiditas di pasar sekunder masih rendah, DIRE lebih cocok sebagai instrumen investasi jangka panjang. Bagi Anda yang ingin menjadi investor DIRE, Beben menyarankan, sebaiknya juga menyesuaikan dengan tujuan keuangan.

Jika Anda tertarik, tak ada salahnya mulai mempertimbangkan investasi DIRE. Enggak membutuhkan modal besar, kok. Biasanya, pembelian awal minimal 1 lot yang berisi 100 unit. Harga penawaran awal

Rp 100 per unit. Artinya, hanya dengan Rp 10.000, Anda bisa jadi juragan realestat.

Siapa yang mau menjadi pemilik mal dan gedung?           


Reporter Herry Prasetyo

INVESTASI REKSADANA

Feedback   ↑ x